戴德梁行：上海写字楼空置率达到金融危机以来最高点

日前，DTZ戴德梁行发布上海房地产市场2014上半年房地产市场分析报告。戴德梁行认为，受下半年供应量上升和企业外迁因素影响，上海写字楼市场依旧会延续低迷态势。
戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写字楼2014第二季度整体平均租金为每天每平方米8.57元，环比下降0.92%，同比下降1.27%, 为两年半以来的历史最低点。
其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到每天每平方米9.20元，环比上浮2.22%，同比上涨4.90%;而浦西区域为每天每平方米8.29元，环比和同比分别下降2.36%与4.05%。
上海国际超甲级写字楼平均租金为每天每平方米12.39元，环比上升5.45%，同比下降1.59%。不过，小陆家嘴地区甲级写字楼一室难求的局面仍在持续，其中，上海国金中心写字楼的租金成交面价首次冲入20元区间，达每天每平米人民币20元。
展望发展趋势，戴德梁行认为，受下半年供应量上升和企业外迁因素影响，上海写字楼市场依旧会延续低迷态势。
2014年第二季度，上海甲级写字楼共有约17万平方米的新增供应入市，总存量达到646万平方米;2014下半年全市预计仍有近28万平方米的甲级写字楼入市，其中约20万平方米位于非核心商务区。
值得注意的是，由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来最高点。浦东亦有新项目竣工交付，浦东地区甲级写字楼整体空置率环比小幅上涨0.93 %，至2.97%。
戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海写字楼销售市场中，上半年散售写字楼市场延续了2013年整年的低迷状态，销售去化平缓，大宗交易相对活跃，以内资金融机构为主的总部型交易占据主流。2013年1-5月，大宗成交占整个写字楼销售成交量的约57.4%，超过20万平方米。
戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁表示, “上海写字楼租赁市场呈现浦西大型外资总部型企业持续向非核心区的外迁趋势。”
沈洁分析认为，大型知名企业在选择非核心区作为总部办公场所时，通常会重点考量六大因素：规划优势、交通优势、产品和服务、产业和客户、政策优惠以及生态环境。
“外资总部的发展特征主要表现为出于成本控制和企业整合的需求，呈现向次核心商务区外迁的趋势。从近三年典型的外资总部外迁案例来看，多以大型制造业和贸易企业为主。而内资总部型企业或投资机构偏好在滨江购置整栋物业，作为总部自用或投资，企业类型多以金融保险、自有资金充足的大型国企或能源、矿产类民企为主，购置物业作为资产沉淀或资产配置，通常看好未来增值预期、期望满足企业形象及整合需求。”沈洁说。
戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海近十年(2004年—2013年)跨国总部数量，增长达230%。
以徐汇滨江为例， 2013年引入总部企业累计达到100家，在浦西各区域中数量优势明显。
沈洁表示，在浦西滨江沿线中，徐汇滨江处于南延伸段，是政府全力打造的重要城市节点，也是徐汇区重点建设区域。板块以“西岸传媒港”为定位核心，打造差异化的发展思路，拥有良好的规划前景和发展潜力。目前板块已知新增商业用地未来供应量达到总建筑面积约130万平方米，绿地、城开等本土知名发展商云集，多个高品质商办综合体项目在建，中外合资的“东方梦工厂”总部落沪，多家知名文化传媒机构集聚效应已然初显。凭借贴近内环的核心地段，良好的交通配套，8.4公里的滨江岸线资源、良好的生态办公氛围，加之政府的配套政策扶持，预计徐汇滨江板块仍有较大增长空间和潜力，未来或将领跑总部经济发展。