浦西甲级写字楼空置率创6年来新高
ＤＴＺ戴德梁行近日发布《２０１４上半年上海房地产市场分析报告》，并对后续走势进行展望。报告透露，由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为１２．６１％，达到２００８年金融危机以来最高点，外资总部呈现向次核心商务区外迁趋势。
外资总部向次核心商务区外迁
戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写字楼２０１４第二季度整体平均租金为每天每平方米８．５７元，环比下降０．９２％，同比下降１．２７％，为两年半以来的历史最低点；其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金持续上升，达到每平方米９．２元／天，环比上浮２．２２％，同比上涨４．９％；而浦西区域为每天每平方米８．２９元，环比和同比分别下降２．３６％与４．０５％。上海国际超甲级写字楼平均租金为每平方米１２．３９ 元／天，环比上升５．４５％，同比下降１．５９％。小陆家嘴地区甲级写字楼一室难求的局面仍在持续，其中，上海国金中心写字楼的租金成交价首次冲入２０元区间，达每平米２０元／天。２０１４年第二季度，上海甲级写字楼共有约１７万平方米的新增供应入市，总存量达到６４６万平方米；２０１４下半年全市预计仍有近２８万平方米的甲级写字楼入市，其中约２０万平方米位于非核心商务区。由于郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为１２．６１％，达到２００８年金融危机以来最高点。浦东亦有新项目竣工交付，浦东地区甲级写字楼整体空置率环比小幅上涨０．９３％，至２．９７％。
戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海写字楼销售市场中，上半年散售写字楼市场延续了２０１３年整年的低迷状态，销售去化平缓，大宗交易相对活跃，以内资金融机构为主的总部型交易占据主流。２０１３年１－５月，大宗成交占整个写字楼销售成交量的约５７．４％，超过２０万平方米。
戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁分析认为上海写字楼租赁市场呈现浦西大型外资总部型企业持续向非核心区的外迁趋势。大型知名企业在选择非核心区作为总部办公场所时，通常会重点考量六大因素：规划优势、交通优势、产品和服务、产业和客户、政策优惠以及生态环境。
戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海近十年（２００４年—２０１３年）跨国总部数量，增长达２３０％。沈洁分析认为，外资总部的发展特征主要表现为出于成本控制和企业整合的需求，呈现向次核心商务区外迁的趋势。从近三年典型的外资总部外迁案例来看，多以大型制造业和贸易企业为主。而内资总部型企业或投资机构偏好在滨江购置整栋物业，作为总部自用或投资，企业类型多以金融保险、自有资金充足的大型国企或能源、矿产类民企为主，购置物业作为资产沉淀或资产配置，通常看好未来增值预期、期望满足企业形象及整合需求。
零售商积极跨界商业地产
戴德梁行华东区商业地产服务部数据显示，核心商圈租金持续小幅上涨，整体市场增速持续。截至２０１４年第二季度，核心商圈无新增供应，上海优质商铺总存量约２２０万平方米，其中，陆家嘴以６１．７０万平方米占据首位；下半年新增供应将处于高位，近２００万平方米新增供应入市。五大核心商圈平均租金为每平方米６３．５０元／天，同比上升５．２５％，环比增长２．６％，而过去５年的同比增速为４．６％，租金增长速度有所提升，高于近５年的平均环比增速。核心商圈的平均入驻率为９３．６％，同比下跌０．５１％，环比下跌１．６５％。
针对近年受到业界关注的行业龙头纷纷转型商业地产这一热点，戴德梁行高级助理董事、华东区商业地产服务部主管范红娟分析指出，以港资公司（１９９５年—２００１年）为开创者，本土商业地产开发商（２０００年—２０１０年）为奠基者，本土住宅开发商（２００５年—至今）为主力军以及外资零售商及本土零售商（２０１０年—至今）为后起之秀的跨界商业地产这一系列事件可以看出，商业地产“主角”的转变历程已经开始。
其中，本土零售商转型商业地产主要有四种模式——产品模式、资金模式、开发模式及运营模式。产品模式，大型渠道零售商选择用自有品牌作为主力店来撬动拿地、招商和营运环节；资金模式，零售商将重组现金流投入到提产领域，在享受资产增值和开发收益同时，亦可获取客观的出租收益；开发模式，零售商可实现自建自营，更能大规模地快速复制和扩张；运营模式，自有主力店自建自营，并从单一业态运营商，向复合业态运营商转变，实现更多收益。自２００９年开始，海外零售商正在开始重拾“构地自建及自营”的“欧美模式”。
在海外零售商的刺激下，本土零售业已然觉醒。针对本土零售企业近年的悄然转变，范红娟也提出了专业意见与建议，“零售业跨界与地产商转型一样，都会面临转型带来的不适与阵痛，中国商业地产的龙头企业万达也是经过多年的试错方修成正果。正视难点并探索解决之道，方能真正从‘试水’实现真正成功转型。首先，衡量自身资金等资源，从体量和投资额适中的项目起步，稳扎稳打，不急于复制与高速扩张；其次，完善人才战略，组建专业商管团队，注重人才梯度培养，重点提拔保留原有零售人才和聘用前期开发、建设人才；最后，可考虑零售商与开发企业合作开发的形式参与，从而优势互补，互利共赢。”
三大区域成住宅市场核心热点
戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，２０１４上半年上海商品住宅市场成交量约为３９０．５０万平方米，环比２０１３下半年下降４２．９％，成交均价为每平方米２．６万元，环比２０１３下半年上升５．２％，占市场供应主导的刚需产品成交量跌幅最为明显。戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏预测，“２０１４下半年，特别是８－９月份后，打折促销项目或将明显增多，而刚需项目或率先开始以价换量策略。”
戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部数据显示，相比上海商品住宅市场，上海高端住宅市场表现优于大势，上半年上海单价每平方米６万元以上的公寓和每平方米５万元以上的别墅物业成交量分别为１１．２万平方米和４．３万平方米，环比降幅均在３０％左右。其中，高端公寓市场中，黄浦和徐汇两区成交量占比接近５０％，老西门、打浦桥和龙华三大板块的成交量合计约为４．２万平方米，占该市场整体成交量的比重接近４０％；高端别墅市场方面，闵行区的成交量占比近４０％，马桥板块成交量占该市场整体成交量的比重接近２５％。老西门、打浦桥和龙华三大板块自２０１３下半年开始，公寓产品合计供应量达到３５．４万平方米，月均约３万平方米，成为上海市中心高端公寓市场最重要的供应区域。相比上海浦西最核心的四个行政区，即静安、黄浦、长宁、徐汇，同期商品公寓住宅的供应量总计仅为４６．９万平方米。伍惠敏认为，“老西门、打浦桥和龙华三大板块占据这四个行政区７５％以上的供应量，标志着高端住宅市场正经历从量变到质变的过程，未来１－２年内，受利好规划推动，以及众多地标型项目的相继问世，预计黄浦区南部区域，包括老西门、黄浦滨江、打浦桥等区域将成为上海高端住宅市场的核心热点区域之一。