写字楼将迎供给高峰租金下行压力增大

与此同时，受宏观经济形势的影响，写字楼租金增长缓慢。2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币234元，同比仅增长3.1%。而二线城市租金水平增长更为乏力，租金价格尚不及一线城市的一半水平。

第一太平戴维斯预测，伴随着未来两年大量新项目入市，全国主要城市的租金预计会出现一定程度的下滑，空置率也将随之攀升,二线城市的供给压力增大。但一线城市成熟的市场和坚挺的需求将使租金水平和空置率大体保持稳定。

入市少在建多

截至2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼可租赁总存量约为2100万平方米，其中北京为全国最大的写字楼市场，其总存量达到934万平方米;上海为第二大市场，写字楼总存量为545万平方米左右;相较北京及上海，广州及深圳甲级写字楼市场较小，只占一线城市总存量的三分之一。

据第一太平戴维斯调查显示，2014年第一季度一线城市写字楼市场供给压力较小，基本处于供需平衡的状态，北、上、广、深四个一线城市只有上海和广州分别新增89300平方米和10万平方米的可租赁供给。而本季度，北京和深圳则无新项目入市。

成都、重庆、天津等主要二线城市第一季度的供给量同样稀少。除成都外，重庆和天津均无新项目入市。三个城市的总存量约314万平方米，其中西部区域经济中心成都为最大的写字楼市场，总存量近180万平方米。超过重庆和天津存量的总和。

尽管如此，无论是一线城市还是主要的二线城市，目前大多有大量写字楼项目在建，年内乃至明年，全国主要城市将迎来普遍的供给高峰。

由第一太平戴维斯独家提供的2014年上半年全国主要城市甲级写字楼租赁市场回顾显示：在需求方面，第一季度北、上、广、深四个一线城市的总吸纳量达到25.5万平方米，与去年同期相比基本持平。二线城市的成都、重庆和天津的总吸纳量则达到约12.7万平方米。其中成都一枝独秀，自2010年以后其吸纳量远高于重庆和天津。

虽然宏观经济的放缓抑制了部分企业、特别是外资的扩张需求，但有限的新增供给及内资企业的稳健扩张使一线城市空置率维持在健康水平。其中过去三年新增供给的持续短缺加之全年企业较高的续租率令北京甲级写字楼市场整体空置率继续徘徊在全国最低水平，仅为3.9%。而广州及深圳虽然新增供给水平相对较高，但在中小型民营企业加速扩张的支撑下，空置率大致稳定在12%~14%的水平。至此，一线城市的平均空置率稳定在8.8%，同比上升1个百分点。而天津、西安、成都和重庆等二线城市则由于过去三年伴随经济发展有较大体量项目相继入市，整体平均空置率明显高于一线城市，达到27%。

租金增长缓慢

伴随本地经济进一步放缓及国外经济的不确定性，企业整体需求亦表现出放缓的趋势，因此尽管新增供给水平较之过去五年仍处于较低水平，但租金增长仍然受到抑制。截至2014年第一季度，全国四个一线城市甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币234元，同比仅增长3.1%。其中北京写字楼租金仍为全国最高，达到每平方米每月311.5元。

民营经济发达的上海、广州和深圳三座城市，凭借内资民营企业的扩张，一定程度上弥补了外资企业需求的放缓，但由于业主意识到未来超量供应的影响而开始降低租金报价及增加免租期以保持满意的出租率，使得租户在甲级写字楼租赁市场逐步占据主导地位，由此导致上海、广州及深圳租金取得平均2.2%的平缓增长。而在2010~2012年租金累计强劲增长近一倍后，北京甲级写字楼租金连续四个季度下跌。这主要由于企业租金预算的紧缩加之对员工及办公面积扩张的谨慎态度迫使众多业主不得不提供租金优惠以吸引及挽留租户。

二线城市近年来经济增长强劲，住宅市场调控不断从严，加之地方政府在招商引资方面提供了大力度的优惠措施，过去若干年优质开发商纷纷进军二线城市写字楼及商业地产市场。伴随大量项目陆续进入市场，二线城市商业地产市场近年来处于持续供给过剩的状况。面对大量空置面积，加之外资企业、特别是来自高端服务业的外资企业之需求的匮乏，尽管优质项目业主依旧对租金水平保持较高预期，但多数业主迫于出租率压力而提供的租金折扣令二线城市整体租金增长乏力。

截至2014年第一季度，天津、青岛、大连、沈阳、西安、成都和重庆等二线城市甲级写字楼平均租金仅为每平方米每月人民币115元，不到一线城市平均租金的一半。

大量在建写字楼项目预示着未来两年全国主要城市将迎来新一轮的供给高峰。

这一方面源于一线城市成熟的写字楼市场迎来了升级换代的契机，大量高品质写字楼将于最近两年集中入市。另一方面主要的二线城市在改革不断深化的大背景下，产业结构实现合理布局，第三产业比重上升，带来大量的需求，刺激了当地写字楼市场的快速发展。

未来两年，北、上、广、深四座一线城市将新增约570万平方米的可租赁供给，占目前一线城市总体存量的27%。而天津、青岛、大连、沈阳、西安、成都和重庆七座主要的二线城市将有750万平方米的新项目入市，超过目前720万平方米的总体存量。截至2015年底，七座二线城市的写字楼总体存量将增长逾一倍，达到约1460万平方米。因此，伴随着未来两年大量新项目入市，全国主要城市的租金预计会出现一定程度的下滑，空置率也随之攀升,二线城市的供给压力增大。但一线城市成熟的市场和坚挺的需求将使租金水平和空置率大体保持稳定。