向运营商转型主攻区域商业地产

在商业地产中，“南有宝龙，北有万达”的口号标志着宝龙和万达在业界有着不可撼动的领头地位。然而，作为沃尔玛在中国开发建设的载体，深国投商用置业有限公司（下称“深国投商置”）的影响力也不容小觑。

深国投商置先后与美国西蒙、新加坡嘉德等外资地产巨头合作，形成了商业、金融、地产三足鼎立发展的格局，与西蒙合作的“印象城”及与嘉德合作的“嘉信茂”购物中心遍布全国，奠定了深国投商置的商业地产领军地位。随后，深国投商置逐渐脱离外资企业的合作，欲将独立运营管理商业地产。随着转型的不断推进，深国投商置也正经历着历史的蜕变。

前期与外资地产巨头合作以沃尔玛为主力店进行迅速扩张

最初，深国投商置成立的目的很明确，就是为沃尔玛在中国开发建设购物广场。资料显示，2003年，深国投商置是母公司深圳国际信托投资总公司与其下属公司、相关公司管理人员等自然人共同出资成立的。深圳国际信托投资总公司作为沃尔玛在中国的第一个合作伙伴，早在1995年就与沃尔玛合资成立沃尔玛深国投百货。为了实现规模的扩张和利润的增长，深国投商置成为沃尔玛在中国发展的重要推手。

深国投商置与世界500强沃尔玛的合作，吸引了外资地产巨头的注意力。2004年，国投商置与嘉德置地签署合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。2005年，深国投商置与嘉德置地再次进行股权合作，嘉德置地获得深国投商置在国内的15家以沃尔玛为主力店的商场65%股份。短短几年时间，深国投商置与嘉德置地投资了33个以沃尔玛为主力租户，包括宝安深国投商业中心、重庆嘉信茂购物广场、长沙嘉信茂购物广场、芜湖嘉信茂购物广场、漳州嘉信茂购物广场和南海嘉信茂购物广场等众多系列“嘉信茂”购物中心项目。

随后，全球最大的两大商业地产商摩根士丹利和西蒙集团，与深国投商用置业有限公司签订协议，三方共同组建合资公司，共同投资运营“印象城”以沃尔玛为主力店的系列购物中心。

在与外资地产巨头合作的过程中，资本资源充足的摩根士丹利与擅长商业物业经营管理的西蒙，为深国投商置推动沃尔玛在中国的扩张计划奠定了坚实的基础，形成产业链与融资链齐头并进的商业地产模式。

转型后遭遇多次股权易主发展“印象城”核心产品

深国投商置与外资地产巨头企业的合作一直都很愉快，双方在投资商业地产的发展中都获得了相当可观的利润。然而，深国投商置一直扮演的都是商业地产开发商的角色，而非商业地产运营商，商业地产的运营和管理都是由合作的外资企业来负责。

随着金融危机的到来，重创了外资企业与深国投商置进一步合作。2009年，深国投商置与嘉德置地完成33个购物中心项目股权置换，双方的合作就此中断。随后，西蒙集团退出中国市场，深国投商置全面接手西蒙集团的股权。深国投商置与外资企业的合作就告一段落了。

早期，深国投商置就提出转型为商业地产开发及商业地产管理公司。随后的第二年，深国投商置商业管理有限公司挂牌成立。2009年，该公司第一家自主经营的购物中心北京望京新一城项目正式开业。2010年3月，深国投商置完成收购深圳格瑞企业管理咨询有限公司，正式转型为集商业地产项目开发建设、经营管理于一体的商业地产商。

然而，转型并非一帆风顺，在2012年前后，就经历了几次股权易主。2006年，华润集团以17.4亿元人民币的代价获得深国投51%的股份，成为深国投商置的大股东，要求其转型为商业地产开发经营于一体的企业。2011年年底，华润深国投投资有限公司出让深国投商置的50%股权，以9.56亿元的价格被深圳市龙柏商置产业投资基金企业收购，龙柏商置成为唯一股东。经过两次股权交易，龙柏商置获得深国投商置100%股份。2013年11月，据深国投商置官网资料显示，黑石与工银国际控股有限公司（“工银国际”）同意分别购入深国投商置40%及6%的股权，黑石花4亿美元成大股东。

业内人士认为，深国投商置频繁的股权出让，主要与其遭遇的融资困境和公司的扩张乏力有密切的关系，拟将出让46%的股权加速赴港上市。

如今，深国投商置旗下商业项目有三大品牌，包括印象城、新一城、深国投广场。深国投广场定位为区域性商业综合体，以沃尔玛购物广场和写字楼为主，而新一城定位为家庭社区型购物中心，印象城则定位为中高档区域性购物中心，是深国投商置最核心的产品系列。目前，印象城已经在佛山、宁波、西溪等多地开业。

记者点评：深国投商置在商业地产的发展中有自身的长处，打造以沃尔玛为主力店的购物中心，利用世界500强的优势，政府在其拿地上给予很大的便利，并且沃尔玛作为一个大型综合超市吸引了大量的人流量，对其招商是非常有利的。然而，没有了外资企业资金链的支持，在运营和管理经验方面也需要加强，深国投商置的转型之路面临很大的挑战。