恒大地产试水成都商业地产

6月18日，恒大集团成都公司以挂牌价18亿元，斩获位于成都市北一环曹家巷约11.5万平方米的旧城改造土地项目。

活跃于成都近郊近9年之后，恒大用这一次拿地一举完成在成都回归一环区位、进军商业地产的两大突破。

“成都北改曹家巷拆迁”是成都市一环内最大规模的旧城改造项目。在成都市政府眼中，这是一项浩大的民生工程，而在众多开发商眼中，这则是成都市内堪比“黄金”的价值洼地。从20世纪90年代中期开始，曹家巷逐渐沦为中心城区最大的棚户区，至今仍有14000多居民挤在红砖小楼里。

突破拿地限制

据了解，恒大挂牌拿下的曹家巷一二街坊地块总面积173.6788亩（其中出让面积167.6788亩）平均楼面地价2496元/平方米。在大多数人心中，上接春熙路商圈，下连建设路板块，地处中心城区的曹家巷地块就是一幅不可多得的宝地。记者在现场看到，如今167亩土地已经平整完毕，地块一旁的地铁3号线正在加紧施工当中。便利的交通和较高的区域成熟度，让地块住宅开发风险相对较低。

“无论怎么看这都是一笔划算的买卖。”嘉联地产相关人士认为，该项目从地段、规模、地块上均优势明显，利于打造，加上政府旧城改造的政策扶植与重点打造，该项目所在区域势必将成为城东又一商业核心。

事实上，拿地方需要负担旧城改造、相关配套、原地返迁等曹家巷的众多要求，因此并非是一桩一本万利的生意。这其中要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上、还建住宅建筑面积20.6万平方米两项硬性指标，无疑拉升了建造成本并加剧了该地块的开发难度。据业内人士测算，算上还建面积的开发成本，其实楼面价已经接近6000元/平方米。

据参与竞标的相关人士透露，恒大方面在现场低调现身，整个过程仅四五分钟就全部结束，然后迅速离开。虽然此前早有传闻恒大中意曹家巷地块，对于拿地表现的如此决绝，还是颇令业界感到意外。
低价拿地对阵多产业战略

从恒大近期发布的商业地产计划中可以得知。在恒大商业产业规划中，其商业类型主要包括地标商业综合体、城市商业综合体、旅游地产配套商业和社区商业中心。

成都曹家巷地块条件无疑极大满足恒大集团在商业板块的部署要求。根据规划，未来曹家巷将建成集写字楼、商业综合体为一体的新社区。对于项目更为详细的规划方案，恒大方面表示不便透露。

据记者了解，不久前，恒大合肥（楼盘）中央广场的开盘仪式上，恒大成都公司从董事长到营销、物管、品牌各层面全员悉数到场。据内部人士透露，此行主要目的为考察学习。“成都曹家巷和合肥恒大中央广场极为类似，地块大小也都比较上规模，尽管没有最后确定，但曹家巷地块极有可能打造成为成都的恒大中央广场。”上述人士表示。

公开资料显示，合肥恒大中央广场总占地363.26亩，总建筑面积为138万平方米，包括住宅、购物中心、商业街、写字楼、五星级酒店、公寓六大产品业态。这个带着浓厚示范意义和可复制性的商业综合体项目很有可能在曹家巷项目上得到极大还原。在把商业服务业用地利用到最大化的基础上，恒大在成都极有可能建造一个拥有70万平方米的大体量综合体。

对于恒大在成都试水商业地产，世邦魏理仕华西区研究部副董事彭芳琪认为此举从战略角度值得研究。“相较于其他全国一线城市，成都地价其实并不算贵，而商业市场发展却已经比较成熟，居民的消费能力在全国排名也比较靠前，因此这种选择合乎商业逻辑。”延续这条逻辑线，据记者了解发现，目前恒大商业地产规划项目都集中在包括成都、宁波（楼盘）、济南（楼盘）、合肥、沈阳、南宁、石家庄（楼盘）、长春（楼盘）、桂林（楼盘）、抚顺（楼盘）在内的二线城市。“这可能是出于对土地成本的管控。”一位熟悉恒大的业内人士分析，从恒大成长轨迹看，成本控制是其一直比较关注的部分。

恒大集团成都公司总经理廖嘉宁此前对媒体透露，恒大内部战略已经进行了较大调整，今后或将在成都市中心继续拿地，未来成都恒大将具备更为丰富的产品线。“这次战略调整会比较彻底，外界将看到恒大更多的变化。”他表示。在通过较强的政府的谈判能力，从而获取低成本的土地方面，恒大尚不具备较强竞争力。即便是在二线城市，想要获得区位良好的地块，恒大付出的代价也并不小。此次以挂牌方式参与曹家巷的旧城改造，或是折中的办法之一。

低价拿地的相对劣势或被许家印的多产业战略优势抵消。在地产业务之后，恒大已经投资介入音乐、体育、矿泉水等文化、体育、快消产业以及金融业。

彭芳琪也对此表示，“由市场上的开发经验可以看到，现在上规模的土地项目都有一定商业配比的限制，并且今后大体量的住宅开发都必须要有一定的商业配套才能做活。