黄石商业地产迎来井喷 三年将卖掉100个亿

《2014年上半年中国房地产投资回报率调查》报告认为，上半年北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅投资回报率平均值为2.0%，这一回报率不仅比不上银行存款利率，甚至低于CPI涨幅。而相反的是，一线城市今年上半年的商业地产投资回报率在8%—10%左右。
2014年，黄石商业地产迎来了井喷的时代，从万达广场的陆续推铺，到武商摩尔城、黄石摩尔城的相继入市，我市商业地产的开发及投资状况有哪些特点?记者展开了调查。
供应：三年将要卖掉100个亿
“以前黄石的商铺数量非常有限，并且以临街商铺为主，很少能够见到有区域影响力的大型商业综合体，但是今年明显有了极大改观，甚至可以说黄石的商业格局将在接下来的几年出现大的变革。”黄石五金机电城总经理欧阳水平指出，目前黄石商铺产品供应充足，可以满足广大置业者，甚至创业者的需要。“这两年，黄石的商铺产品犹如雨后春笋般纷纷涌现，为广大黄石市民，提供了更广阔的投资渠道。”
据统计，去年全年黄石商业总投资超过55亿元，总建筑面积90余万平方米的黄石万达广场首期商业入市销售，填补黄石港片区大型现代综合性商业的空白，构建新的核心商圈。如今，位于中心城区的原轴承厂地块、原财校地块将建成颇现代化商业气息的黄石摩尔城和鑫圣广场;原交通局地块、原实验高中地块将被武商摩尔城和苏宁取代;位于三江·黄石共和城小区的锦江国际集团(酒店)也已开工建设。
“说出来你可能不信，未来三年，投入到黄石市场的商业地产项目至少有100亿元。”黄石义乌商贸城相关负责人给记者算了一笔账，除去市中心的底商、万达广场，还有东方装饰城、五金机电城、教育装备城等多个专业市场同时推盘，这些项目的销售额累计至少达到100亿元以上。
市场：六成置业者对投资商铺有兴趣
批量的供应，看准的是市场上大量的潜在需求。
“我现在手头上有50万元，想买一档铺面，你有什么好的推荐吗?”上周，记者接到朋友郑先生的电话，接受了这样的一份委托。在交流过程中，郑先生告诉记者，10年前，他家楼下商铺1500元/平方米无人问津，现在即使10000元/平方米，对方也不愿意出手。
手上持有3间商铺的曹阿姨说，现在物价高，年轻人赚钱不容易，还要养家糊口，自己现在唯一的希望是子女平安，商铺的回报足以让家人生活宽裕。
“房地产市场不好的时候，商业就会坚挺，商业的保值、增值功能更明显。”绿金广场销售副总监刘丽丹分析指出，从目前到访的客户来看，投资者更关注商业，购买的欲望也比其他业态强烈。
早在房交会上，记者随机对购房者进行了置业调查，结果显示超过六成购房者对投资商铺感兴趣。这些购房者普遍拥有两套房，大多拥有比较稳定的工作和现金流，年龄集中在45岁左右。
调查：需求旺盛，商业地产两极分化
记者调查了解到，很多有实力的购买者认为，现在买住宅，限制多、贷款难，如果有闲散资金，倒不如买商铺。商铺贷款利率高过住宅，但想想投资回报率，还是把眼光瞄准了公寓和商铺等产品。
“商业地产投资回报的计算方式，常见的是购买物业的总额，在一年的租金收入的比例。在计算投资回报率是，还可以根据真实情况将一些杂费，如水电、物业、折旧等计算在内，这样得出来的结果可能更接近实际。商铺的投资回报率在6%就已经很不错了。”黄石恒达置业有限公司总经理欧阳水平回应称，该项目的经营策略为“未销售先兴市”。
然而，近两年红火的销售并不意味着“稳坐钓鱼台”，商业地产的发展呈现两极分化的态势。湖北丰汇时代房地产有限公司执行总经理左天海介绍，商业地产对地段、人气、升值潜力的要求很高，如果不具备上述条件，商铺、公寓等产品的销售就会遇冷。而买入后，后期的出租、经营不当，也会导致无人接盘。大上海广场一直“火”不起来，原因也无非是这些。
追问：投资回报，13年回本是好门面
市民刘先生十年前在工人文化宫购买了一间商铺，由于周围商业氛围迟迟没有像当初销售人员承诺的那样，形成商业氛围，投资回报率远远低于预期，还好我早早转手了。”十年前的30万跟现在的30万根本没有可比性。
业内资深人士薛先生坦言，目前商铺投资的回报率在6%—10%，超过10%的已经非常难得。因此，投资一间商铺，最快5年，一般要8—10年才能收回成本，而20年收回成本的也比比皆是。“黄石地区正常的投资回报周期也应该在13年左右。”如黄石国贸承诺10年回报70%，东方装饰城5年50%。
这个数据是否可靠?业内人士有不同的看法。“单单讨论投资回报率，这个数字很难判断，因为购买的时机、位置不同，时机的投资回报也就不一样。”黄石摩尔城营销总监侯华强介绍道。并且，投资回报率跟租金等综合因素有关，而租金高低主要衡量因素包括：与商业源点的距离，建筑物新旧程度、经营的产品以及店面大小等。
“不管怎样，商业将是黄石市政府重点打造的产业之一。”黄石市招商局相关工作人员苏先生透露，上半年，市委市政府针对黄石商业状况进行了密集调研。