龙湖朱彬：精耕北京商业地产版图在眼前更在脚下

这不仅仅是指企业的战略发展步伐，还与其对外发声、高管接受媒体采访的频次有关。“因为他们是先做出来，才说出来。没做出来绝对不会说”，一位熟悉龙湖企业的业内资深人士分析。

“在龙湖，上到董事长下到每一位员工，对品质两个字格外看重。如果做的东西不是很好，他自己都会觉得难以接受。”龙湖地产[简介最新动态]北京公司商业总经理朱彬说。

的确，龙湖在重庆本土深耕10年才出走成都与京沪；而在商业地产方面，从2003年第一个项目“重庆龙湖北城天街[最新消息价格户型点评]”开业至今，11年间也仅有（10）个项目开业，这相对于万达[简介最新动态]、宝龙、凯德等企业，显然“步伐很不快”。

其实，“增持商业”是龙湖的核心战略的之一。吴亚军曾公开表示，计划未来三四年每年都会新开业一个或多个购物中心，用15年的时间将商业项目的利润占比达到集团的30%。“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大成熟的商业地产模式都将被复制到全国多地。

而在龙湖的商业版图中，已经形成西南、环渤海、长三角三个大区域的发展战略。这其中，以北京为核心的环渤海区域，更是龙湖总部迁京后，龙湖决定大举进军与扩张的区域。

北京商业版图西东南北各占一隅

龙湖的商业地产进军北京要晚于其“住宅”，“我们把北京列入最重要的商业项目发展城市之一，会把握机会做更多的做购物中心”，朱彬介绍，目前龙湖在北京共有4个项目，除了位于北京西苑地铁上盖的北京龙湖星悦荟之外，还有位于朝阳区东部常营地区，今年底开业的龙湖长楹天街[最新消息价格户型点评]，位于南部大兴2016年开业的龙湖时代天街[最新消息价格户型点评]，都是地铁上盖项目。另外北部昌平沙河的项目，目前正在筹划中，“未来也将建成星悦荟这种产品线“他说。

除此之外，龙湖今年2月摘得的北京西南三环地块中，有一部分是与当地政府合作的商业项目，“目前双方就规划还在协商当中，还没有最后确定”，朱彬说。

目前，龙湖在北京唯一个已经成型的商业项目北京龙湖星悦荟，虽然只有1万多平方米的体量，但其在2011年开业之初便吸引了诸多国际国内著名连锁餐饮品牌纷纷落户，开业至今，它也成为京西西苑地区比较有特色的餐饮休闲去处。

而在北京蓄势三年后，位于京东常营地区的龙湖长楹天街项目也将于今年年底开业。龙湖•长楹天街建成开业后，将是朝阳东部地区最大的购物中心。

对于这个商业面积达27万平米的天街项目来说，未来龙湖预想把它逐步升级成全国标杆型的旗舰项目，而对于是否能够成功，朱彬保持一惯的龙湖风格“谦虚但信心十足”：“从好到强不是一天能做成的，但从龙湖集团的重视程度以及投入来看，龙湖长楹天街必将制造整个区域繁华，成为京东标志性商业项目”。

据了解，该项目目前招商率已超过80%，而且四大主力店已经全部确定：“百盛百货、永辉超市、全明星冰场、卢米埃影城”。此外，长楹天街项目中引入了3万多平米的餐饮业态，是目前北京餐饮经营面积最大的购物中心之一，其中有20多家品牌首次引入京东地区。

服装服饰为主的零售品牌达到180多个，从快时尚到国际性品牌应有尽有，再加上众多美容美体、娱乐教育等生活配套类业态，极大的丰富了区域内人们的消费需求。

在购物中心大谈去百货化的同时，龙湖长楹天街却决定继续把百货作为主力店，朱彬解释道，“主要是考虑到百货对购物中心业态的补充效果是非常明显的。就是很多在购物中心不太好去集中做的业态，在百货模式下会得到充分展示，利于消费者购买。”另外，从龙湖的调研来看，常营地区是地铁6号线经过核心商圈的延伸区域，同时也是北京CBD东扩的重点受惠区，会有大量白领的导入，但同时该地区也是一个传统居民聚集区，因此，朱彬认为这对于百货这种业态的需要还是非常大的。

严谨的管理体系是成功的基石

龙湖在住宅方面一直以专业与细致著称，这同样影响着龙湖商业。据上述熟悉龙湖企业的业内资深人士介绍，龙湖商业公司有份名为《购物中心建造标准》的内部文件，是龙湖经过无数商业项目考察分析后总结出的打造综合体的各种参数，包括项目各区域、各种业态对于控制系统、温度、舒适度、灯光、升降梯等细节的不同参数要求。龙湖对于商业项目细节的要求，近乎于苛刻。

而作为商业项目的运营者，龙湖与品牌商家之间更是保持合作共赢的模式。朱彬说，商业地产是持续投入和长久考验，不仅前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，项目建成后的运营、管理以及必要时的升级改造，和始终能为品牌商户带来最大利益、为顾客打造良好的购物环境与提供便利的增值服务，更是决定商业项目保持长久生命力的关键所在。

而在与业态规划和品牌逐步调整和携同经营方面，他说，“这必须与周边居民实际需求的契合度相结合，周边需要什么，我们就提供什么。而不是说，贵的品牌或者说某特定品牌就一定适合他们。”

在保证商业项目租金收入稳步增长的同时，龙湖也重点考虑品牌商户业绩的稳步提升，坚持“同路人“原则，一起成长，一起发展。据了解，龙湖自行开发了《龙湖商业运营管理系统》，可实时了解旗下所有项目每家品牌商户实时营业额、人流量，租金占比等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。朱彬说，“我们通过设备能做到捕捉每个店铺每时每刻人员的进出量，每时每刻的销售情况，还有不同入口进入顾客的行走规律等”。他说这些数据都与品牌商户之间都是共享的，龙湖会无偿的提供给他们。当记者问到这是否就是所谓的大数据时，朱彬很平淡的回答：“我们没有那么高大尚、那么宏观化的理论，只是想很务实的帮助这些商户做好分析，及时捕捉机会。商户经营的好，顾客需求得到了满足，购物中心这个平台才有意义”。

完善的培训机制为人才奠定基础

人才是任何企业发展的根本，尤其是在商业地产。由于国内近几年在商业地产方面的快速扩张，也导致人才极为稀缺。龙湖是一个非常强调个人综合素质的企业，“我们不太拘泥于引进哪个企业的人才，主要还是看个人的综合素质，再结合一些他过往的经验”，朱彬说，龙湖的商业地产人才来自于两部分，一部分是行业内的优秀人才，更多的则是对优秀应届毕业生的逐步培养，这个群体综合素质好，对新事物的理解和接受度更高，更容易创新。

同时，龙湖对于人才的培训也有完善的机制：培训与考察贯穿员工工作始终。“我们对每一名进入龙湖的员工，都有自己的“龙人制造”计划”，朱彬说，一方面聘请外面的培训机构对员工进行培训，或去国内、外知名城市项目进行访问性考察，开阔视野，另一方面，企业内部更有对公司的文化、理念甚至细微到具体的流程、操作的方法等微观的培训，保证龙湖味道。

龙湖明白，目前中国内地商业地产市场还不成熟，一些现象难以说其是对是错，只有走到外面去开拓视野、多看多学才能让自己少犯错，多进步。而他们对于人才的培养，也如同龙湖做项目的原则：“慢工出细活、深耕细做”。