差别化调整 杭州出台最新商业地产调控政策

6月16日，杭州市政协会议，杭州市发改委提出，杭州的商业综合体开发要回归理性，优化布局。

杭州市发改委指出，杭州将优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题，进行差别化调整。

具体为城北、城东暂停新大型商业综合体开发，滨江、下沙重点发展社区型商业综合体。

对该调整方向，市场分析认为，杭州商业市场正处于从传统商圈模式，发展为更为综合体加社区商业模式的过程当中，这样的差别化调整究竟能取得怎样效果，现在还言之尚早。

不过上述分析人士指出，从已经明确的城北、城东暂停新大型综合体开发而言，对该板块即将开业的几大综合体来说，却是极大利好。

“四个一批”的调控

杭州发改委表示，杭州将紧抓集聚平台建设，表现在促进现代服务业集聚区提质、提升楼宇（总部）经济发展水平，以及优化商业综合体布局上。

在对现有的商业综合体布局上，杭州将采用“四个一批”的方式进行调整。

具体为，“退出一批”指的是禁止城北（运河新城）与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

对市中心和钱江新城为代表的成熟商圈，则要“提升一批”，提高其商业品质；“整合一批”，是在说控制三墩、申花、转塘等板块的开发规模与开发速度。

与此同时，杭州将重点开发社区型商业综合体，适当在滨江、西溪、下沙大学城等板块进行增加，实现“新建一批”的目标。

数据显示，杭州主城区一季度商业地产成交1559套，同比去年一季度下降36%。最近的5月，主城区商业地产成交752套，环比上月有所下滑。较之低迷的住宅市场，商业地产的成交算是保持较为均衡的趋势。

另据了解，2014年也是杭州多个大型商业综合体齐聚开业的年头。如万达广场在杭州的首个项目“大商业”，总建筑面积36万方，填补了目前杭州城北板块品牌商业的空白，预计将在2014年12月开业。

继城西银泰城在2013年正式开业后，在杭州四方布局的银泰城，将于2014年底前后开启建筑面积约33万方的城北中大银泰城。

此外，江干区青春广场西侧的西子国际的杭州大厦城市广场，是杭州大厦迈出武林商圈的首个项目，也将最早于2014年底前后开业，体量达到6万方。还有高德置地广场、来福士中心将于2015年前后开业。

随着调整方向明确城北、城东暂停新大型商业综合体开发，市场分析人士指出，对该板块即将开业的几大综合体来说，如万达广场“大商业”、城北中大银泰城等项目来说，无疑是极大利好。

商业已现泡沫

对杭州商业地产的调整，联系到杭州住宅存量一直高企难下，其中一种解读则是对商业地产泡沫的绸缪。

银泰投资有限公司董事长沈国军在接受媒体采访时就表示，商业地产已经出现泡沫。

沈国军认为，商业地产的风险肯定比住宅地产风险要大。“因为住宅地产，现在其实也面临着很大的问题，尤其是最近，绿城事件出来以后，我觉得社会上对很多地产公司，包括各个城市的房价，我觉得已经暴露出了这个行业的问题。”

他还指出，住宅地产还可以通过加价、促销、取消限购、提供房贷等等这些去消化解决一部分问题，有些城市政府还可以去做收购作为廉租房等等这些，现在有这些措施。

“大家评价比较多的还是住宅，住宅的加价等等这些。但是如果建了一堆大量的商业地产的话，没有招商能力、没有经营能力、没有管理能力的话，政府怎么管理？其实在中国大陆，真正能够有大的商业物业有招商、经营、营运能力的，这个公司其实不是那么多。”

虽然，并非所有观点都对杭州商业地产发展这样悲观，但大多数分析还是认为，杭州市发改委的调整方向，其出发点就是对杭州商业地产可能出现的泡沫进行预防。

不过，分析还是指出，从杭州当前市场综合体情况看，随着城北板块万达、银泰逐步开业，其他如2015年前后开业的高德置地广场、来福士中心入场，杭州的商业氛围将更为多元。

而传统四大传统商圈在多个板块大型综合体兴起后，随着城市发展，更多商圈发展成熟，新城商圈崛起，杭州商业地产的竞争也会更激烈。