房地产信贷持续偏紧 开发商谨慎试水金融创新

房地产信贷持续偏紧，开发商不得不苦寻金融创新路径。中信证券“中信启航专项资产管理计划”（简称中信启航）5月21日获得中国证监会批复募集设立，当日在深交所综合协议交易平台挂牌转让。中信启航是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs）。

中信启航专项资产管理计划和海印股份专项资产管理计划的发行，标志着国内探索多年的商业地产资产证券化业务在我国正式启动。不过，两者皆以专项资产管理计划的形式推出，由券商而不是信托公司发起；且都是以专项资产管理计划为具体形式的私募信托，与主要依靠公募市场募集和交易的REITs还有一定的距离。

近几年，房企不断加大商业地产的比重，但金融渠道缺失。高和资本董事长苏鑫指出，住宅有开发贷和预售款这两个资金渠道，但商业地产没有，银行可以匹配的是经营贷，但基本上很难覆盖，光靠开发贷和经营贷很难维持运营，因此才有众多商业地产项目对外散卖。

REITs可为投资者带来较为稳定的现金流，但在国内仍举步维艰。据苏鑫介绍，万科时一区与高合资本进行的资产管理和商业地产销售合作，一定程度上就是收益权的资产证券化。

时一区是万科在上海的首个综合体项目。据介绍，中城、万科与高和资本的合作模式，简单来说就是高和资本发挥自身在资产配置、“资产精装修”方面的优势，负责双方合作项目的销售退出与资产管理。“我们尝试打造一个资产配置平台，对接投资人及销售人员以及基金和开发商，类似于商业地产投资品的大卖场，这里有实物资产也有证券化的资产如基金和信托。前端所有进入这个卖场的资产，会经过高和的筛选和风控把关，后端会针对不同的资产提供相应的资管套餐。在这个卖场中，销售人员将根据不同投资者的资金属性和需求来匹配相应的资产。” 高和资本董事总经理陈国雄透露，虽然目前市场观望情绪严重，但虹桥万科中心的销售业绩还是很不错。

复星地产是一家坚持金融创新的开发商。复星地产旗下有一个园林、产业园区投资平台——星景资本。据星景资本创始合伙人、CEO温晓东接受21世纪经济报道记者专访时介绍，星景资本将来要做的是城市发展基金，用于城市一级开发动拆迁和整改；另一个分支就是园林产业基金，用于城镇化项目的园林规划投资等，可以降低政府和开发商在园林投资的资金压力，通过土地升值形成新的财政收入。星景资本主要的金融创新表现在：在上述基金中，复星集团作为劣后的LP，险资是优先级的LP。

“我们的目的就是利差，将资金以基金的形式导入地方政府，收获利差，需要的时候可以引进复星集团做整合，推出蜂巢产品。”温晓东说。