商业地产投资存隐忧 “跟风”投资者需注意

从2011年年初开始，“限购”“限贷”“限价”等楼市调控政策密集落地，这让过热的住宅投资开始“降温”，但是商业地产却“因政得福”迎来了春天，市场变得越来越活跃。

采访中记者了解到，时下不少投资者都将目光投向了商业地产。市民田广告诉记者，他在市区有两套住房，原打算再购置一套住宅用于投资，结果“限购”政策出台后，他的计划落了空。于是，他把目光转向不受调控的商业地产，开始四处寻找好的商铺投资项目。“前年我在铜锣湾附近贷款买了一套100多平方米的商铺，转手即租，效益非常可观，我估算在正常情况下，10年肯定能回本。”记者发现，像田广一样的投资客不在少数。“新政”下，很多人不管资金允不允许，不管自己有无经营经验，都一股脑地开始“跟风”投资商铺。

市场隐现开发过量

商业地产大势利好，不少房企、投资者一波波涌进。记者循龙潭公园、柳巷、亲贤街、长风街、朝阳街等繁华地段采访后发现，时下只要地段还不错的新楼盘，几乎家家在开发时都会推出底商。在众多商业地产项目中，不乏万达城市综合体、山西蓝海国际汽配城、嘉实宝蓝时代广场、茂业天地、同至人购物中心、山西世贸中心等“实力派选手”。

“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，导致非住宅类产品迅速增多，在一些领域已出现供大于求的局面。”金乔商业地产经营管理有限公司经理曹计国说，“从2010年年底住宅项目‘限购’以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，去年后半年到今年并不乐观，投资价值趋低。”

迎泽大街一家写字楼的物业经理告诉记者：“半年过去了，我们公司没有接到一个预约订写字间的电话。从去年后半年开始，市场就不太好。现在还有近一半的写字间没有租出去。”

曹计国分析称，无论是写字楼还是城市综合体，“一拥而上”的投资热后，除了供应量增加导致供需失衡外，一个最大的问题是产品同质化严重。“商业地产不同于住宅开发，商业地产对资金、人才、运营管理等诸多方面都有苛刻要求，大量没有专业经验的房企、个人扎堆商业地产或将埋下隐患。眼下，商业地产整体上已经供大于求。”

投资回报正在走低

在采访中，包括曹计国在内的多位业内人士均表示，目前太原市待租售的写字楼越来越多，平均售价在2万到3万元每平方米，这个价格从去年后半年到现在就几无增长。租金更是如此，像亲贤商圈，一些高档写字楼去年租金是20元每平方米，而今年16元就可以成交。“说实话，从我们公司经营的情况来看，今年远不及往年，很多写字楼、商铺都面临租售两难的境地。”

随后，记者从58同城网看到，我市写字楼、商铺、厂房、仓库等带出租售信息约有5万多条，租金价格集中在1元到2.5元之间，其中有的信息一登就是月余，也未找到租户。

经营转型大势所趋

一边是大量滞租滞售，一边是大量的新商铺面市，市场必将供求失衡。对此，太原帝海兴盛置业有限公司营销总监金涛表示，目前市场失衡的主要是一些商铺和粗放式经营的写字楼。“经营真正的商业地产，尤其是城市综合体，前提必须要有一个准确的市场地位，树立精品意识，才能形成良好的美誉度和名片效应。”

在金涛看来，目前商业地产急需转型，除了体现产品层面的创新外，开发商开发模式的转型也是一个更重要方面，“千铺一面”的商铺模式急需提档升级。“目前我市的商业地产项目还处于发展前期，在开发模式、产品定位等方面，几乎还处于相对无序的未成型状态。”也正是在这一背景下，尽管业界对商业地产供应量过多等问题预警颇多，但依然有大量同质化的商业地产项目蜂拥入市。

一位地产界人士不无担忧地称：“宏观调控下大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发会使商业地产的经营出现巨大压力。三五年后，商业地产的市场严峻形势或将远超住宅市场。”因此，对于目前的商铺投资热潮，专家认为：投资者还是要冷静再冷静，应认真了解相关商铺的发展前景，避免陷入“同质化”商铺的经营泥淖。