佛山商业地产项目拟换东家 项目易主因资金紧缺

万达广场将在8月29日迎来开业，其项目推进速度在雄厚资金链保障下非常迅速。 戴嘉信 摄

近日，两则关于房地产项目被收购的事件在佛山楼市发酵，一是收购传闻传了三个月的南海创鸿城，一是曾经备受关注的三水芭蕾雨奥特莱斯项目，两个区位完全不同，定位也不同的商业项目，在2014年，同样面临易主的命运 ，而尽管造成这个结局的原因不一，但都绕不开开发资金链的问题。

纵观佛山目前运作较为成功的商业项目，商业部分以自持居多，通过招驻优质商家吸引人流量、做旺项目，自然能够实现资金链的良好运作。自持商业项目，通过出租商业场地回笼资金成为商业地产后期运营的盈利点。

商业项目易主 多因资金紧缺

近日，关于新昌营造集团拟以初步代价总额106.25亿港元（可予调整），收购交易利世发展有限公司全部已发行股本的消息在业界不胫而走，这预示着位于佛山市三水区芦苞镇的一幅192.51万平方米的土地，连同相关土地使用权及其上所兴建的任何发展项目将正式易主，该事件之所以如此备受关注，是因为该地块上所兴建的正是已数次传出上市消息的广东佛山芭蕾雨奥特莱斯项目。

虽奥特莱斯广东方面并未就此事做出回应，但是业界关于其资金链难以支撑继续开发的猜疑不断，有业内人士认为，佛山商业项目竞争的加剧或者是其中最重要的原因。

广东省商业经济学会秘书长王先庆（微博）认为，佛山近年来商业地产快速扩张的同时，埋下了较严重的结构性失衡隐患，存在分布过于集中、业态过于趋同、定位过于同质等问题，“除了广佛智城、南海万达广场等项目外，还有近百个大大小小的商业地产项目在佛山在建或准备建设，部分项目缺少科学分析。”王先庆说。

三水奥特莱斯便是王先庆口中“缺少科学分析”的项目之一。从零售巨头再到国企巨鳄，股权更迭成为了三水奥特莱斯建设过程中一段不可忽略的插曲，2009年与首创置业的联姻曾使该项目名噪一时，但随着首创的退出和开业时间的一再推迟，该项目渐渐退出了市场的关注范围，成为业内人士茶余饭后偶尔提及的“据说”。

实际上早在2012年，奥特莱斯（中国）有限公司副总裁兼奥特莱斯商业管理有限公司总裁张毅就曾公开表示，由于佛山三水项目地理位置原因，项目的培训期为3-5年，期间项目所需资金一方面通过出售住宅产品回笼，另一方面则靠股东资本。很明显，住宅产品迟迟上不了市，而利世公司最终选择了卖盘实现资金的回笼。

在佛山，同样面临卖盘命运的还有本该在去年12月开业的南海创鸿城项目，早在今年3月份，就曾传出新鸿基意欲收购南海创鸿城，该事件最终以南海创鸿城方面回应“收购还在洽谈中”暂告一段落。日前有消息称广州南沙创鸿汇已被中大建设收购，改名中大城，南海创鸿城再一次被推上了风口浪尖。

资金雄厚商业自持 招纳商家聚拢人气

资金链是地产行业绕不开的话题，也是地产项目能否顺利推进的关键因素。据业内人士透露，商业地产项目在建设阶段，开发商每天日常开支往往数以万计，其中包括人力物力成本，还有来自银行的贷款利息，“所以能否按计划准时营业，通过卖产品或者收取租金实现资金回笼，成为项目成败的关键。”广州知名地产专家韩世同表示。

“每一次来万达广场都有新的变化。”在5月举办的南海万达广场开业倒计时100天誓师大会上，佛山市政协原副主席钟恒乐表示了对万达速度的肯定：从2012年5月份拿地至今，万达以军事化的管理理念，缔造了一个行业神话。“万达强大的资金链条，是一般的开发商无法比拟的。”佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司运营总监叶润陆认为，与佛山其他商业地产项目迟迟无法竣工相比，资金雄厚是万达取胜的法宝。

“经过两年时间的建设，在公司各部门的紧密配合及施工单位的共同努力下，建设已经进入了决战阶段，要确保万达广场8月29日顺利开业。”南海万达公司总经理钟山在誓师大会上表示，万达广场开业之时，将携800多商家联盟亮相，其中有45家品牌商家是第一次进入佛山。在百佳超级市场（香港）有线公司物业总监黄林惠贞眼里，跟全球第二大不动产集团合作，百佳很有信心。

在南海创鸿城停工事件中，入驻商家成为最大损失方。去年11月便有商家积极进场装修以待开业，签约进驻的商家交给创鸿集团数万至数十万元不等的租金，加上备货和装修费用，投入较大，商场迟迟不开业，租户损失较大。

商业项目自持收取租户租金或卖商铺是商业地产回笼资金的做法，目前佛山商业地产以自持居多，提前收取数月或者数年租金是行业的普遍做法。

以万达广场为例，该广场商业部分由佛山万达广场商业物业管理有限公司负责，包括万达院线、大玩家、大白鲸等在内的多个明星品牌均是万达广场的标配，有成熟的管理理念和深刻的市场认可度，能够实现开业后人流量的聚集，这大大地降低了万达广场的招商难度，。

据不完全统计，佛山已建或在建的超过10万平方米的项目约70个；加上一些大型专业市场和商业街的开发，总供应量应该在500万平方米以上，比过去三十年的总和还多，“过剩论”多次被提及。“文化地产、创意设计、教育地产、休闲地产等领域都相对较少。”王先庆认为，佛山商业地产面临商业基础弱和商业地产项目之间缺少联动两方面局限。

在记者接触的多名广佛区域地产界人士眼里，能够有效避免上述两方面局限问题的，当属南海大道—千灯湖区域。“目前广州消费力流向佛山的并不多，但相信万达广场的开业，将在一定程度上改变这一现状，在商业地产领域，人旺场才能旺，场旺了资金自然就能有效回笼。”南海能兴地产总经理助理招俊昆看好千灯湖商业地产的发展。