政府需从规划源头避免商业地产泛滥

在8年亏损8000万的惠州海雅百货关门走人的同时，豪言要开100家购物中心的娃哈哈杭州商场也爆出拖欠业主租金，而不甘寂寞的杉杉集团也要玩奥特莱斯。这是当前商业地产典型现实———“行内悲观，行外乐观”。

    2010年后商业地产以脱缰野马之势呈现出逐渐失控状态，“无序、失控”也被诸多观察人士认为是当前商业地产中最大泡沫所在。其粗放式的盲目开发且不切实际一哄而上成为商业地产的普遍乱象，其迹象在三、四线城市更为明显。

    究其根源，一方面在调控影响下，游离在政策限购和银行限贷之外的商业地产让更多开发商找到了机会，甚至行业观点趋向于住宅地产的下降是可以被商业地产的上升所弥补。结果是有些开发商根本没有做商业地产的足够资金，不具备商业地产管理、运营能力，不顾市场需求地强行上马。

    另一方面，当前三、四线城市商业地产热潮和政府的盲目推动不无关系，类似于惠州水口的大新城就是政府卖地时要求开发商必须做商场。与此同时，一些有地段优势的地块，政府在卖地前已经明确规划为商住用地以提高地块的溢价率，而非考虑地块的实际因素，开发商拿到地块后无论如何必须做商业地产。

    无法回避的现实是，商业地产并非一个主力店+品牌组合就能玩转。而多个商业地产项目采用上述玩法的结果是，类似于惠州这样的三线城市的商业地产出现结构性过剩。

    在人口总量、购买力不足以支撑的前提下盲目开发的商业地产，后果是商业项目数量多、质量差，呈粗放型增长，开发商招商难与品牌商选址难并存的结构性失衡，造成社会资源严重闲置浪费。

    时下的三、四线城市的商业地产如同传统的百货商场一样，急需一场洗牌。不仅要通过优胜劣汰的行业洗牌解决，还应该在地方主政者的主导下洗牌。

    决定商业地产的三要素人流、车流、物流，都与城市规划密切相关，官方可根据城市规划的方向和配比改变商业地产的粗放式增长，是否可以根据人口增长，多规划占地在1万平方米以下的社区级的主题商业中心用地，而减少一些为了政绩的高大上蛮干的城市综合体？