低空置率高租金回报南京写字楼市场震荡上扬发展

对于写字楼市场，在经历了住宅市场的越加收紧跟商铺的价格愈加高涨后，其产品越来越受到市场的亲睐。2013年全市写字楼整体销售量高达52万平米，占据去年全年商业地产成交的近60%。

南京作为长三角经济区核心发展城市，其在区域内占据举足轻重的地位。作为经济发展大省，其发展离不开工业以及第三产业的蓬勃加速。快速崛起的工业与城市化，让南京写字楼市场进入大发展时期。

6月10日，由南京网尚机构和365地产家居网商业地产频道联手主办的“南京写字楼价值总评榜“评选结果，在南京江宁嘉华酒店发布。写字楼市场被看涨，众多投资客纷纷将目光锁定到该投资领域。此次活动旨在充分挖掘南京办公写字楼在社会中的关注度与价值地位，为投资客投资提供参考。

在经历了一个月的线上和线下双向评选后，最终结果终于尘埃落定。20多家南京知名写字楼项目争夺7项大奖，最终河西万达广场[最新消息价格户型点评]、紫峰大厦、南京中心、置地广场、嘉业国际城等项目在众多的候选者中脱颖而出，获得“最具集群效应”、“最高入住率”、“最佳商务配套”、“最具增值潜力”、“最高投资回报率”、“南京最具标杆写字楼”和“南京最佳品质写字楼”等奖项。

7大奖项出炉各领风骚河西万达[简介最新动态]获多殊荣

“为了体现公平，此次活动我们前期做了充分的准备和调研，去到南京各个知名写字楼项目中，对其企业集聚程度、企业入驻情况、周边商务配套、项目增值与投资回报等多个角度，对入选项目进行评定”，网尚研究机构房地产经济研究中心副经理张丽君对到场的各家媒体和投资客发布了此次评选活动的流程。<<总价不超百万低门槛高性价比投资办公品大推荐

河西万达广场投资回报率12.55%，在参评的众多写字楼项目中排名第一；新城发展中心和通服大厦分别以12.53%和12.36%，排名第二和第三。而嘉业国际城以8.51%的租金回报率，获市场最高回报率项目奖，河西万达广场以7.42%排名第二。

而在进驻企业的统计中，河西万达广场进驻企业高达1000个以上，在南京写字楼市场当中以绝对高的数量取胜，这也印证了河西万达几乎“零”空置率的说法。

对比北上广高速发展的写字楼市场，南京写字楼近年来发展速度也呈上升趋势，空置率呈“良性”。目前市场上很多已经投入使用的写字楼产品，空置率基本控制在“国际持续发展”的数值内，保持在10%左右。其中，置地广场、河西万达广场、嘉业国际城、通服大厦、南京国际广场[最新消息价格户型点评]、南京国际贸易中心等项目，都能保持在5%以内。

除了专业，线下评选外，一个月的线上评选也进行的如火如荼。与专业评选不同，网友评选更具有“人缘”与“地缘”因素，紫峰大厦、河西万达广场、南京中心等项目在市场知名度与影响力较高，分别获得网友评定的“南京最具标杆写字楼”和“南京最佳品质写字楼”奖。<<2014南京办公均价涨幅13.5% 租金涨空置率维稳

2014年一季度写字楼供不应求全市租金水平3-5元/㎡*天

那么接下来写字楼市场前景如何？是继续维稳还是步入北上广“超量“的后尘？这些话题成为不只业界还有不少投资客热切关心的话题。在今天的发布会上，网尚研究机构总经理、365商业地产学院院长李智也就这些问题作了主题演讲。

他指出，南京写字楼发展基本呈良性，从办公兴起到09年市场经历了震荡发展，09年以后稳步增长，“供销峰值出现在2011年，分别达到53万平米和33万平米，甚至，今年一季度还出现供不应求现象”。

“写字楼发展与市场经济发展情况必不可分，产业结构调整、第三产业比重加重，这些外因对写字楼发出了‘需求声援’；此外，政府引导发展和轨道交通的利好因素，也促进了写字楼市场的发展。”李智分析。<<写字楼总评选尘埃落定租金涨幅快项目最吃香

近年来，南京第三产业持续迅猛发展，去年全年第三产业增加值规模达到4357亿元。第三产业的快速发展使得其在GDP总值中的占比也在不断攀升，截至去年，已经增长到54.4%。而这些，真是成为写字楼市场发展的重要经济支撑。

与此同时外力因素促使写字楼得以提速发展，市场增长表现不仅在数量方面和需求方面有所提升，也在促进了写字楼租金的上浮。“南京写字楼平均租金近年来呈稳步上涨趋势，但甲租金与一线城市有较大差距，但在二线城市中是最高的。”

“新街口及鼓楼顶级写字楼租金多在4.5元/m2/天以上，以当前城中板块写字楼均价计算，投资回报率在6%以上；河西板块新写字楼租金多在3.5元/m2/天以上，以当前河西板块写字楼均价计算，投资回报率在6.2%左右”，李智分析，而根据写字楼等级不同回报率也有更高的提升。

“从目前状态下看，南京写字楼租金回报较为可观，刚才的评选结果中也提到，目前万达写字楼的租金回报率在整个市场中都较为靠前。这也算是给投资客投资树立了‘风向标’。”李智直言到，目前南京全市租金水平范围在3-5元/㎡/天，相对其他一线城市较为平稳。

此外从区域上看，南京写字楼分布呈现多个核心；以新街口为核心的传统商务区又呈“非”字分布，“新兴区域一定程度上受传统区域辐射”，李智表示，而南部新城、东山副城、江北新城等边缘区域未来有一定发展潜力。

政策+市场双向拉动写字楼增值潜力巨大

而对于南京写字楼的空置情况，李智也坦言，目前变化还较大，但总体市场空置率还基本保持在较低水平，“较低的空置率也进而促进了租金的上扬，形成较为良性的市场循环”。<<图|江宁万达广场[最新消息价格户型点评]：高收益写字楼收官号角吹响

那么未来南京写字楼市场的走势又将如何呢？李智认为写字楼市场迎来机遇，一方面是市场供应有逐步提升迹象，另一方面写字楼需求较为旺盛，另一方面全市顶级和甲级写字楼空置率均较低，新增供应趋缓，而全市第三产业从业人员却保持着年均9.8%的增幅，这些人员的吸纳有赖于写字楼市场的发展。

此外，《南京市城市总体规划（2007-2030）》曾明确表示，未来南京核心10公里范围内主要发展现代服务业，20公里范围内以“现代服务业+高新技术产业”为主，因此政策和市场导向将拉动写字楼发展。“而城镇化步伐的加快，也对写字楼的数量和质量提出了更高的要求”，李智表示，写字楼未来发展动力十足。

与此同时他还指出，南京写字楼外来增值潜力也相对较大。“从目前市场来看，南京写字楼售价未来还有提升的空间，并且租金会回报率都会有所增长。还有就是南京写字楼发展整体空置率较低，未来势必还将会有更高的市场需求。”