第一太平戴维斯：西安写字楼市场后来居上加速发展

近日发布2014年上半年西安甲级写字楼市场简报，报告显示上半年西安甲级写字楼市场就需求而言表现稳定，但第二历史供给高峰的到来抑制了整体租金涨幅。2014年前五个月，三个项目正式交付使用，为市场带来16万平方米新增供给，超过2013年全年的总和，从而令市场存量达到106万平方米。尽管如此，下半年预计仍有大量高品质项目入市，西安写字楼市场将随之迎来新一轮升级换代。

供应放量、需求稳健、空置率小幅上升

西安甲级写字楼市场需求稳健，2014年前五个月净吸纳量达到9.4万平方米，与去年全年总量基本持平。IT及高科技、专业服务、商贸、建筑工程、制造业等行业的内资企业系西安市场的主要需求动力。截至2014年5月，上述行业企业约占全市甲级写字楼租户组合的64%。此外，近年来金融及专业服务企业的需求增长显著。内资公司系市场需求的绝对主力，占全市甲级写字楼租户组合的近九成，而来自外资企业的需求却相当有限。

尽管如此，大量新增供给的入市仍促使全市整体空置率小幅上升3.4个百分点至22.4%，但该空置水平在主要二线城市中处于健康水平。就各区域市场而言，由于甲级写字楼存量较小，城北区域空置率仅为3.8%，系全市最低水平。而曲江新区由于2013年下半年迎来多个项目交付使用，整体空置率攀升至约60%。

区域发展不均，高新区一枝独秀

西安甲级写字楼市场项目分布明显不均：依托高新技术产业的蓬勃发展带来强劲需求，高新区聚集了全市过半的甲级写字楼；而城南区域、城北区域及曲江新区等其他三个主要商务区甲级写字楼存量相对有限。

高新技术开发区（高新区）

高新区位于西安市西南部，为三个国家级产业发展示范区之一。上千家高新技术企业与约100家财富500强企业在此设立分支机构或研发中心。主导产业包括IT与高科技、设备制造及自动化、生物医药等。该区域是目前西安规模最大且发展最成熟的商务区，区域内甲级写字楼存量超过全市总量的一半。

同时，西安政府于2003年提出建设新CBD计划，即高新区CBD，规划建筑面积约200万平方米。高新区CBD将重点发展商务功能，区域内绝大多数项目为写字楼。自2004年以来，地块相继被成功交易，伴随近期一批写字楼与酒店的交付使用，区域内的商务氛围已逐渐形成，代表项目包括都市之门等。绿地集团[简介最新动态]系该区域最大业主，其开发的项目建筑面积达到约120万平方米。

城南区域

城南区域是西安古城历史的写照，也是西安历史最悠久的商务区，其首批甲级写字楼建成于1998年至2005年，使西安写字楼市场实现了质的发展。鉴于其核心位置，高通达性与成熟的商业及旅游氛围，该区域陆续吸引了一系列外资企业进驻。区域内标志性项目包括中大国际[最新消息价格户型点评]A座（2012年改造为商业）、老三届世纪星大厦与长安国际。

城北区域

城北区域以未央大道为轴，依托西安经济技术开发区(经开区)的发展而逐渐形成。凭借经开区强大的吸附能力，除却可口可乐、通用汽车、惠普、三菱电机等众多外资企业渗入，中国航空工业集团、中钢集团、中国交通建设集团等大型国有企业亦在此建立制造基地、研发中心或工厂。然而，目前区域内项目以乙级写字楼为主，甲级写字楼项目稀少，因此整体空置率为全市最低。

曲江新区

凭借逾千年的历史以及大雁塔、青龙寺、曲江池遗址、大唐芙蓉园等风景名胜，曲江区域系西安最热门的旅游景区之一。西安政府于2003年设立曲江新区并将此区域规划为西安中央文化商务区，重点发展文化传媒、旅游、会展服务等产业。历经近十年的发展，曲江新区日趋成熟，囊括了众多高端住宅、商业及旅游会展服务设施。区域首批甲级写字楼于2012年入市，目前是西安规模最小的商务区。内资文化传媒、金融、商贸及会展服务公司系主要需求来源。区域内写字楼品质与城南、城北区域相比较高。

租金区域分化明显

2009年至2013年，西安甲级写字楼租金年均增长率达到6.2%。截至2014年5月，租金进一步攀升2%，至每平方米每月人民币99.6元（不含物业管理费），但租金涨幅略有放缓。受制于第三产业的发展相对缓慢，西安租金水平低于天津、沈阳、大连、成都等主要二线城市。长安国际、高新国际商务中心及凯德广场系本地市场租金最高的项目。

就各区域市场而言，城南区域平均租金系全市最高，达到每平方米每月人民币118.8元。而高新区由于在2014年前五个月有大量新增供给入市，致使其租金增长受到抑制。但就甲级写字楼存量、租户组合及需求强度而言，高新区系目前西安最成熟的商务区，其平均租金达到每平方米每月人民币100.7元。相比之下，城北区域及曲江新区租金仅为每平方米每月人民币81元与84元。

未来三年将迎来供给高峰，短期内去化压力加剧

与其他主要二线城市相似，西安甲级写字楼市场在未来三年（2014年至2016年）将迎来供给高峰，共计27个项目将携239万平方米新增供给入市，超过现有存量的两倍。其中高新区将继续引领此轮供给高潮，其同期新增供给将占全市新增供给量的46%，其中60%的供给将位于前述的高新区CBD区域且具备较高交付标准，其中预计于2016年交付使用的中铁西安中心[最新消息价格户型点评]与绿地中心[最新消息价格户型点评](1座)将系西安首批国际甲级写字楼。尽管需求增长、写字楼存量及品质将大幅提升，但预计短期内市场仍然难以消化如此庞大的新增供给。因此，伴随业主间竞争加剧，全市整体出租率与租金预计将均出现下跌。