深国商旗下皇庭广场开业近半年商户寥寥无几

14.22元，经过上周五大涨近6%之后，昨日，深国商（000056.SZ）没有在周末皇庭广场某奢侈品牌试营业背景下顺势继续走高，而是大跌近4%，勉强超过皇庭广场去年10月中旬宣布以公允价值计量第二天开盘价28.08元的一半。

然而，相比之下皇庭广场营业状况就显得更为“寒酸”。记者走访发现，开业近半年以来，已正式营业的商铺仍寥寥无几。

皇庭广场或难挽狂澜

深国商此前多年的证券简称一直是“*ST国商”，今年三月底才撤销退市风险警示，而撤销风险的原因，并非恢复了持续盈利能力，而是公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司（下称“融发公司”）投资开发的投资性房地产皇庭广场后续计量模式采用公允价值计量产生公允价值变动损益所致。

该公司2013年年报显示，2013年度归属上市公司的净资产为22.36亿元，归属上市公司的净利润为23.21亿元，而归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润则为-12275.67万元，亏损额度同比扩大了将近一倍。

而皇庭广场也可以说是深国商唯一的核心资产，根据公司2013年年报，其他三项业务收入总计只有3518.25万元。深国商通过融发公司持有其60%的股权，公司亦在2014年度经营计划中称，今年将完成皇庭广场全面运营的目标。

显而易见，对于去年扣非后亏损过亿的深国商而言，要恢复持续盈利能力，唯有借助估值达76亿元之巨的皇庭广场创造收入。

那么深国商究竟能否凭借皇庭广场“咸鱼翻生”呢？深国商此前对皇庭广场进行估值时称，采用收益现值法评估的市场价值为64.07亿元（比最终确定估值的76.46亿元少了12.39亿元），预计最高空置率的第一年（2014年）可实现毛收入3.4亿元，净收益2.6亿元。

而根据深国商一季报，其今年一季度因皇庭广场商铺租金及管理费而增加的收入仅1141.3万元，如此要达到全年3.4亿元的收入，困难程度可以想见。

那么皇庭广场现状到底如何呢？《第一财经日报》记者近日走访了位于深圳市会展中心的皇庭广场，开业5个多月至今，皇庭广场状况似乎与预想中的不大一样。从正门进入，大厅尚在装修中，且并非紧锣密鼓，而是稀稀疏疏几个建筑工人在，偶尔各通道会设置路障。记者询问物业工作人员装修什么时候可以完工，对方称：“我们也不知道。”

随后，记者走访了大厅所在楼层下面的4层（L1、L2、G和B1，即深国商采用收益现值法评估皇庭广场的评估对象），其中只有B1层有一半左右商户营业，其余三层则基本空置，只有少数几家餐厅商户在营业。也就是说，截至今年6月初，皇庭广场的空置率达60%以上，远远高于深国商采用收益现值法评估设定的8%的空置率。

股价被低估？

皇庭广场自诞生以来就饱受争议，一度在深圳市中心烂尾十年，2011年以来，公司一方面承诺“近期开业”，一方面多次延迟开业时间，同时中小股东也不断地在深国商的股东大会上力争皇庭广场早日推出公允价值计量和开业。直到全年10月，公司为了甩掉戴了两年的“*ST”和避免暂停上市，才确定皇庭广场以公允价值计量，并在去年12月25日开业。

但公司的股价却走出了与此相背离的行情。2013年10月14日晚宣布皇庭广场以公允价值计量，10月15日复牌以涨停价28.08元/股开盘，但随即被砸开，截至收盘反而以跌停价25.4元/股收盘（当时公司涨跌幅限制为5%），随后走出了漫漫熊途，今年6月4日更是探至13.51元的近年低点。按深国商最新收盘价14.79元计算，其流通市值17.63亿元，总市值32.67亿元，市净率为1.49。

对于深国商如今的估值状况，有投资者认为未来将改善。“低估只是暂时的，因开业时间较短，皇庭广场尚处于培育期，一旦大部分商户开始营业，以后将会产生源源不断的现金流，今年扭亏并不困难。”一位长期持有深国商股票的投资者对《第一财经日报》称，“据我了解，目前签约的商户已占商铺数量的八成。”

不过亦有投资者分析称，皇庭广场的定位要考虑亲民路线，因为奢华路线在深圳是走不好的，旁边即是香港，价格没法比较，如果是走高端路线，那么此股以后反弹结束可能会真正意义上走熊。

值得一提的是，2012月8日*ST国商公告称，董事长郑康豪及其控制的公司拟在未来12个月内，将择机增持不低于公司总股本3%的股份。虽然公司未发布增持公告，但从股东股权变化来看，郑康豪增持了约600万股，约占总股本的3%，增持价格在20元/股以上。而如今股价跌至15元以下，郑康豪却不再增持。

对此有业内人士分析称，郑康豪不再增持，主要是资金缺乏。4月2日深国商公告，郑康豪及其控制的百利亚太投资公司、皇庭国际集团，已将手上持有的部分深国商B股质押给渤海信托和北京银行深圳分行，质押数3430.77万股，而累计质押已达4550.69万股，即郑康豪持有的深国商股份98.69%已质押。而质押股权主要为了融资，因为深国商资金境遇早已窘迫。

记者就皇庭广场及深国商颇受关注问题欲咨询其董秘曹剑，不过曹剑电话一直无人接听，截至发稿亦未得到其回复。