杭州商业地产结构分化 主题中心或成社区商业新思路

开年以来，杭州楼市始终处于风口浪尖，松绑传闻沸沸扬扬，真降假摔频频上演，传言四起的当下，住宅市场从土地到销售都呈现出观望之势。不过与此同时，受到政策营销较小、市场环境相对稳定的商业地产则表现得生机勃勃。宅地遇冷，商地频出，是近期杭州土地市场的一大现状。据统计，2014年5月挂牌出 让的商地共计13宗，而宅地(包括商住用地)仅1宗。此前的4个月，商地出让数量也多于宅地，频繁的商地出让也使得冷清的土地市场维持着最后的一丝温度。

在项目的开发上，对于住宅产品动作颇为谨慎的开发商，在商业产品上却出现了不少“灵活动作”。日前武林外滩的40年产权房源推出31998元/平方 米的一口价活动，一时涌现出不少潜在需求。在刚刚过去的4月，杭州商业地产在成交上更是表现抢眼，蓝钻天成一张“寻狗启示”后，以328套签约问鼎月度冠 军，昊元·之江时代中心的酒店式公寓成交也达到177套名列前茅。

杭州商业项目开启“招商”模式 未来商业地产或迎结构性分化

不仅“类住宅”产品寻求快速出货并且表现抢眼，一些商业项目在招商方面也是动作频频。4月24日，龙湖杭州时代天街启动全球招商大会，签约率超过45%；4月27日，铁建国际城也正式召开其商业产品Sun City(太阳城)的招商推介会。

曾有专家表示，未来商业地产将迎来两极分化，一是越来越大，表现为综合体，二是越来越小，表现为社区商业。龙湖天街和铁建Sun City正好成为了两种趋势下的产物。

龙湖全球招商大会当天，一位下沙本地服装商家与一位全国性品牌餐饮商家在交流中都透露出对综合体的兴趣，前者看中区位和市场潜力，后者则看中品牌和运营经验，不过殊途同归的是，二者都对综合体这一模式的发展颇有信心。

在电商高速发展的当下，多次有人对线下商业遭受的冲击提出担忧，不过龙湖杭州商运总经理胡伟津曾表示，传统商业受到电商的冲击不可避免，但综合体在 竞争之下的一大优势是电商无法取代的，就是综合体能够更好地满足人们的“体验式消费”。重视体验式消费，已经成为综合体打造过程中的共识。

与龙湖天街的辐射范围相比，铁建国际城发布的Sun City亲子主题商业中心则规模较小，但其所属的社区商业范畴却是大量存在于各色社区之中。社区商业属于细分市场的产物，对于服务人群的需求能够有更精准 的了解和把握。由于拥有大量的潜力市场以及易于形成的消费黏度，社区商业的未来前景也被业内人士广泛看好。房地产金融专家朱凌波认为，社区化、属地化的商 业，将会是未来中国商业发展的主流模式。

社区商业走向“高大上” 主题式商业中心创造新思路

不过，传统印象中，社区商业主要是沿街商铺，多为单个商铺出租，业态主要围绕基本生活需求，如餐饮、美发、超市等，缺乏统一规划，档次较低，功能欠缺，不能很好地满足社区需求。铁建此次发布的Sun City则是属于主题式商业中心，由开发商围绕亲子这一主题来进行统一招商运营，一些入驻商家也会根据“亲子”这一特定主题来进行改版、增加儿童元素。

相比鱼龙混杂的“底商”，社区商业也正在走向高大上的“商业中心”。上海梅川路开发商结合周边现状，打造5万方的以餐饮为特色的商业街，近百家企业 入驻，目前已发展成为上海梅川路区域的一大亮点。北京的苹果街、东莞的万科运河东1号则是通过“院街”的独特设计，最大限度地营造商业氛围、吸引客流，同 时又形成独特的风情和意味，成为国内较为经典的社区商业运营案例。

在杭州，社区商业的发展也在趋于成熟，包括万科良渚文化村的商业街、翡翠城的社区商业中心“翡翠天地”等都进行了不少的尝试和探索。作为新兴的社区 商业，其突出特点是招商物业大多自持不售，统一规划、招商、运营和管理。这一合作运营模式与综合体的运营相似，也是打造品质型商业中心的基础。

铁建Sun City也是延续了这一模式，不过其另一特点在于独有的“亲子”主题。在商业项目同质化较为严重的市场环境下，主题性商业则显得独具特色，也是细分市场和 精准定位的一种体现。但与此同时，主题性商业产品也必将在受众方面做出一定的牺牲，因此，选择合适的主题方向则至关重要。以铁建国际城Sun City为例，由于铁建国际城项目拥有一定的教育资源优势，其社区主打特色也是围绕亲子和教育，因此商业部分主题选定亲子也算顺理成章。

不过，这一模式并非适用于其他社区商业，就实际情况来看，大多数住宅社区较难划分特定人群，这也是目前社区商业仍旧以出售为主，并且普遍带有住宅底 商特点的原因之一。社区商业短期内很难改变以传统底商为主的现状，但总体来看仍出现了不少新模式，并且正逐步趋于成熟。