南宁:投资写字楼看地段也看运营模式

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今年一季度，国内一线城市写字楼需求强劲，“北上广”等一线城市甲级写字楼租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场出现供应一栋难求的局面。南宁写字楼也不例外，在今年的楼市几乎成了投资的“主角”。然而欲作投资，就很有必要了解南宁写字楼的发展模式。

南宁市中心城空间结构分析图（2011-2022），图片来源南宁市规划局网站。
1 “城市发展带”横向定律
写字楼已成为城市第三产业发达与否的重要标志，其周边有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套建筑，这便成了现代城市中心，也就是中心商务区（CBD）。
业内人士钟先生表示，就开发模式来说，写字楼发展趋势有几种，如以开发主体主导发展模式，包括政府和市场主导；还有就是空间布局引导发展模式，主要有单核高强度发展模式、多核多中心发展模式、轴线扩展发展模式和网络辐射状发展模式。而南宁写字楼的开发模式，凸显出多核多中心发展和轴线扩展趋势。
根据南宁市城市总体规划（2011-2020）其中“中心城空间结构分析图”，南宁“城市发展带”为横向发展，无论是朝阳商圈、凤岭商圈及五象新区中心等城市中心，还是组团中心、片区中心等商圈生活圈，城市均是沿着邕江南北两岸，向西向东延伸。以上“横向定律”，从民族大道沿线现有的写字楼格局，可以窥探一二。民族大道自西向东，形成三种不同的写字楼集群，如朝阳民族大道板块（以商住楼为主），金湖广场板块（现代写字楼为主，CBD中心），东盟板块（有写字楼升级版代表）。
可见，投资写字楼从“城市发展带”就可以得到的启示：写字楼开发除了在区域政策上能够得到政府的支持，也要符合一些城市自身的发展特点。写字楼若背离以上两点，则投资价值不大。
2 由销售转向业主自持
近年来，受客户需求多元性影响，写字楼开发一改传统开发模式，呈多元化特征。比如总部基地、BDA企业大道、非中心以及软件园，科技园等。多种形态写字楼的出现说明写字楼开发多元化时代的到来。
从业多年的李先生介绍，南宁早期的写字楼开发，主要是出售。如东方曼哈顿、太平洋世纪广场。直至今日，南宁写字楼开发的初衷仍是以出售为主，但逐渐向业主自持出租转变。比如广西首家纯定制写字楼位于汇东郦城的全盛国际大厦，东方曼哈顿、三祺广场等均已自持物业为主。
就写字楼市场而言，一些在市场上有影响力的写字楼物业走的都是持有性物业的经营模式，比如国际贸易中心、上海嘉里中心、华润大厦等，这些写字楼项目把客户锁定为国际市场，且经营良好。持有性物业不仅能为开发商带来长期的收益回报，而且还能够保证物业产权的统一性。不难看出，受大环境的影响，持有性物业是未来写字楼市场向良性发展的必然趋势。
因此，投资写字楼，一选中心地段，二选高品质，三还要看开发商的运营模式。在这方面，建议挑选开发商自持一部分物业的写字楼，完全出售的物业，产权过于分散，没有一个主心骨，不利于整体氛围的形成。由开发商自持的物业，好比有“靠山”，主体会由开发商根据项目定位统一规划运营，更利于形成聚集效应。
3 注重写字楼“聚群效应”
随着城市化的发展，城市规模不断扩大。一些国外公司在国内设立分部，写字楼存在着很大的潜力和发展的需求。然而目前写字楼建设的情况和存在的问题是量大而分散。这对一个城市来说，既无法形成完善的商务环境和集聚效应，也形不成完整的城市形象和面貌。
采访中，青啤海尔联合广场置业顾问介绍，最近几年，这种无序发展状况有所改变，不少项目逐步向商务功能区集聚。在南宁五象新区就是商务功能区集聚开发的模式。原因是政府部门、开发商也考虑到商务设施的建设必须与城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系，且需要有相当强大的产业支持。
无论是政府规划还是房企开发，国内写字楼的近远期的发展需求总量逐渐有了比较科学、客观的预测，做到合理的规划和布居。以北京为例：国贸、嘉里中心所代表的CBD区域是跨国企业、外资企业、商务型企业的首选之地，大量涉外的饭店和使馆区存在于该区域，加之CBD区齐备的基础配套设施和商务服务，目前世界500强企业进驻北京的有一半以上集中在该区域，为了适应这些跨国企业和外资企业的需要，CBD区的写字楼较重视外观、档次和服务水平，无论是销售价格还是租赁价格都很高。