购物不去实体店 商业地产怎么办？

电子商铺空了半年租不出去，宽敞的百货商场成了“试衣间”，一些零售巨头开始关闭实体门店……记者在广州、深圳、北京等地调研了解到，互联网新经济业态“野蛮生长”的同时，给商业地产带来了前所未有的冲击。“建了房子就收钱”的时代正在离去，商业地产的投资和交易开始降温，泡沫风险正在加大，拥抱互联网成为转型之路。
新业态冲击 商铺成“试衣间”“体验店”
初夏炎热，市场遇冷。近半月来，广州已有两家本土百货公司分店面临关门困局。
５月３１日，新光百货的佛山南海店正式结业，该店从开业至今不足两年。
广州另一家本土百货公司摩登百货，也发布临时公告，计划关闭位于新塘的一家经营状况未达预期的门店。
而在一家大型购物商场，市民王荔尽情试了多套衣服后，用手机拍下标识牌后飘然离去，随后在网上找到同样品牌和型号的衣服下了订单，价格比在商场便宜３０％。
无论在北京、上海，还是广州，越来越多的这样的消费者开始出现。从衣服、鞋子到纸巾，“王荔”们喜欢在网上点击鼠标，然后享受送货上门的服务。
根据艾瑞咨询发布的数据，２０１３年，中国网络购物市场交易规模达到１．８５万亿元，增长４２．０％，约占全社会消费品零售总额７．８％。
同一个硬币的另一面，装饰豪华的购物商场，成为众多电商旗舰店的“试衣间”。“网购达人”北京市民赵晓告诉记者，现在已经很少在商场买衣服，除非折扣很多；一般是到品牌店去试衣服、鞋子，然后到淘宝搜，享受更高的折扣。
在网上销售的冲击下，大型零售企业客流呈现明显下降趋势。２０１４年一季度，全国５０家重点大型零售企业零售额同比增长０．１％，增速较上年同期放缓９．１个百分点，是自２００９年以来同期最低。业内人士预计，今年大型零售企业销售仍将呈现低迷态势，增长速度继续放缓。
不仅是百货公司，一些行业商圈也感受到阵阵“寒意”。在有“南中国中关村”之称的岗顶ＩＴ商圈，南方数码都荟、太平洋数码、百脑汇等卖场的空置铺位随处可寻，不少店铺销售人员多于顾客。太平洋数码一家卖场的销售顾问王小燕说：“卖场的流动性越来越大，三天两头可以看到店面搬迁，对面那个铺位空了半年都没有租出去。”
位于深圳华强北商圈的明通数码港，多名ＩＴ销售顾问告诉记者，“看的多，买的少”，实体店几乎成了“体验店”。加上租金上涨等因素，很多店面难以维继。
商业地产遭遇“野蛮网购” 空置攀升招商困难
在房地产市场快速发展的几年间，商业地产在快速跑马圈地。以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。
据戴德梁行统计，截至２０１３年末，广州市成熟商圈优质商场的存量面积为１４５．７万平方米。２０１４年全年将新增５６万平方米，是近五年供应之最。如果以过去五年的平均消化速度：１０—１３万平方米／年，今年的新增供应预计要４—５年才能消化完毕。
一味扩张并非好消息。中投顾问房地产行业研究员韩长吉说：“零售等业态是传统商业地产重要的组成部分，互联网电商改变了人们的购物习惯和方式，导致零售商铺、购物中心的人流量大大减少，降低了商铺进入购物中心的意愿，导致商业地产出现招商难的新动向。”
随着形势的逆转，推迟开业成了一些商业地产项目的新策略。此前有报道称，广州番禺万达广场将于２０１３年１２月１３日开业；近期又有消息发布说，该项目拟于２０１４年１１月８日开业。记者尝试联系万达的相关负责人未果。
    数字融合边界 地产拥抱互联网
面对冲击，不少百货公司还是以最原始的暴力手段——“低价”来应对，促销大戏频繁上演，折扣力度也较大。谢仕平认为，百货此举虽然可拉动销售，然而对毛利率来说是致命打击。
一些商家则主动拥抱互联网，创新商业模式。一方面通过并购、关店、重组增强竞争力，如２０１３年王府井收购春天百货、北京百货零售商翠微整合当代商城和甘家口百货，百联集团重组旗下百联股份和友谊股份等。
另一方面通过Ｏ２Ｏ（线上到线下）转型，部分大型零售企业利用微博、微信等社会化新媒体进行多元营销，实现线上线下协同发展。
“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。”地产大腕王石此言一语中的。专家认为，现实世界和数字世界正在融合，消费者期待得到一致的服务，商业地产从单一的线下零售业态向线上线下结合的体验式商业转型迫在眉睫。
包括仲量联行和戴德梁行在内的一些商业地产研究机构均认为，我们并不缺内需，只是缺乏刺激内需的手段。对于城市中心成熟的商圈来说，商业地产的租金还在逐年增长。但郊区的经营风险已经出现，早点转型能够占领发展高地，简单的数量扩张只会促使泡沫破灭。商业地产的救赎需要主动起步，从零售业态向体验式商业转型迫在眉睫。