联华超市“洛阳遗案”：谁动了谁的土地？
自嘲曾是“地产小商人”的曹洛建苦笑着说，自己恐怕是错失房地产“黄金十年”的唯一的地产商人。
端午前夕，在洛阳市纱厂南路30号，烈日炎炎之下，54岁的曹洛建靠着自己那辆老式丰田汽车，看着不远处的上海滩华府楼盘，感叹“那应该是我的项目啊!”
曹洛建告诉21世纪经济报道记者，如果不是十年前的一次土地转让，“自己也不会卷入到这场旷日持久的土地纠纷之中，也许我现在早就发达了，也不至于落到如今破产的局面。”
但是，“上海滩华府楼盘”的开发商洛阳联华兴宇置业有限公司(下称洛阳联华兴宇)则表示这块土地是“直接从洛阳土地局‘招拍挂’拿下的，并按约付清全部土地转让款”，并不存在曹洛建所说的纠纷问题。
更蹊跷的是，据曹洛建称，这场土地纠纷还牵扯到一家香港上市公司——联华超市。这场历时十年的“遗案”中，究竟是谁动了谁的土地?
看似美好的“联姻”
故事的开始发生于2004年。
曹洛建出示的一份材料显示，2004年10月，上海联华兴宇企业发展有限公司(下称上海联华兴宇)通过洛阳市西工区政府，找到曹洛建旗下的洛阳宝来威房地产置业有限公司(下称洛阳宝来威)，拟收购其位于西工区纱厂南路30号的一块土地。
“这块地是我公司(即洛阳宝来威)2002年通过土地市场摘牌的，已开发了第一期住房和商场。”在上海滩华府楼盘前，曹洛建告诉21世纪经济报道记者，洛阳宝来威城市花园就是那时开发的。
“开发完一期后，销售并不理想，也没资金再开二期。西工区政府当时招商引资带来了上海联华兴宇，如果按当时合同兑现，建好酒店和大型超市，并打通一期和二期之间的地下通道，我这边一期的房子和商铺都会升值并卖个好价钱，”曹洛建说。
工商资料显示，上海联华兴宇成立于2003年5月，注册资本1500万元，发起人股东为两名，分别是上海兴宇投资有限公司(下称上海兴宇)出资1200万元占比80%、上海立鼎投资有限公司(下称上海立鼎)出资300万元占比20%。
双方很快确立合作意向，“在联华超市党委副书记张增勇办公室，见到张书记并受到热情接待。同时也受到了上海兴宇大股东上海兴宇集团董事长虞素慷的热情接待。”曹洛建回忆第一次赴上海时的情形，联华超市的金字招牌是促使他签字的重要原因。
出于谨慎，曹洛建去上海工商局调查了上海联华兴宇的资料，在其提供的一份日期为2003年1月18日的承诺书中，上海立鼎与上海兴宇共同出资成立上海联华兴宇，且企业名称及对外使用字号为“联华兴宇”，主要从事房地产业。
而在上海市工商局崇明分局一份日期为2003年5月6日的公司开业登记表上，上海联华兴宇的法定代表人为王宗南。
上海立鼎在2003年5月6日向上海市工商局崇明分局出具的“公司法定代表人、董事、监事、经理任职证明”中，证明王宗南拟在上海联华兴宇担任董事长职务。
按照王宗南的履历，其2003年4月，任上海百联集团股份有限公司总裁兼上海友谊集团股份有限公司董事长，联华超市股份有限公司董事长，上海友谊复星(控股)有限公司董事、总经理;2006年8月起，由上海百联集团总裁调任新光明食品集团董事长兼党委书记。
2003年6月联华超市在香港上市，上海立鼎为联华超市第五大发起股东，持股2.94%，而上海立鼎的三位股东黄国钧、毛建康、许少卿均为联华超市中层管理人员。媒体称立鼎投资公司是联华超市MBO的产物，而这一做法此后被认为是“严重违纪违规”。
工商资料显示，上海联华兴宇成立之初的董事分别为王宗南、虞素慷、虞素辉、李文康。2004年4月，上海联华兴宇股东大会作出决议，选举良威、虞素慷、张增勇、张晓东、叶正欣为董事。
良威，时任联华超市总经理。张增勇，时任联华超市党委书记。是次调整，良威代替王宗南出任上海联兴董事长、法定代表人。
“正是看到联华超市主要领导参与其中，又有他们诸多承诺，而联华超市是国内知名大企业，香港上市公司，我才打消顾虑，2005年1月以个人名义和‘上海联华兴宇’签订中介咨询服务合同。”曹洛建称，这些承诺主要是“12个月内，建成3万平方米的大型超市和1.6万平方米的四星级酒店。”
这场“联姻”有着美好的愿景，一旦超市和酒店建成，曹洛建所开发的城市花园一期商品房和商铺都将会有很好的销售，但他最终并未如愿以偿，反而深陷其中，十年仍不能自拔。
没有兑现的承诺
在曹洛建提供的那份“中介咨询服务合同”上，签署日期和地点是“2005年1月12日于上海”，甲方是上海联华兴宇，乙方是曹洛建。
其主要内容为曹洛建将洛阳宝来威已取得使用权的TDJY-2003-8号地块(即纱厂南路30号，约26.7亩)，经洛阳市政府及有关部门协调同意，由上海联华兴宇和上海兴宇设立洛阳联华兴宇(即项目公司)承继上述地块进行开发，土地总价2900万元。
上海联华兴宇承诺“取得土地证后12月内建成移交给上海世纪联华超市发展有限公司(下称世纪联华)租赁经营大型超市”，并承诺“据城市花园一期的实际情况，在靠城市花园一期一侧的通道给予其通行使用权。如项目开挖地下停车场，准予洛阳宝来威开挖与之相连的地下通道”。
21世纪经济报道记者注意到，上述项目的甲方应向乙方支付的中介咨询费为“土地总价2900万元支付完给‘原用地单位的补偿费用、政府部门的土地出让金、契税等费用和洛阳宝来威垫付的该地块的文物勘探费用’之后的余额”。
曹洛建表示上海联华兴宇的“承诺”不仅有超市，还有四星级酒店——洛阳兴宇大酒店。“就是因为看到这些会使我原来的项目增值，所以转让价格才定那么低。”
上海联华兴宇2005年1月18日向洛阳市和西工区政府提交两份申请称，将设立洛阳联华兴宇，开发纱厂南路30号地块。并“规划建设世纪联华洛阳西工店大型超市和四星级洛阳兴宇大酒店”。
上述两份申请还给出明确时间表，“世纪联华西工店大型超市力争于2005年10月1日竣工开业，洛阳兴宇大酒店力争于2006年牡丹花会前全面开业。”
工商资料显示，洛阳联华兴宇成立于2005年2月25日，注册资本800万元，上海联华兴宇出资680万元，占比85%;上海兴宇出资120万元，占比15%。
2005年7月15日，上海联华兴宇增资扩股至5000万元，上海兴宇董事长虞素慷以个人名义对上海联华兴宇增资2800万元，上海立鼎增资至1000万元，上海兴宇出资额不变，持股比例变更为虞素慷占比56%、上海兴宇占比24%、上海立鼎占比20%。
至于上海联华兴宇在取得上述地块之后为何没有开发，曹洛建认为是“上海国资监管和整顿在2005年之后风声趋紧，导致和联华超市有着千丝万缕联系的上海联华兴宇不敢开工。”
真实原因是否如此外人不得而知，但现实是世纪联华西工店大型超市和洛阳兴宇大酒店至今都没有建起。
究竟是谁的土地
洛阳联华兴宇原本就是为“开发纱厂南路30号地块”而设立，洛阳项目搁浅之后，原本看似和洛阳联华兴宇没有关联的联华超市突然介入。
工商资料显示，洛阳华联兴宇在2006年8月2日发生股权变更，世纪联华受让了上海联华兴宇和上海兴宇的持股权，洛阳华联兴宇成为世纪联华100%控股子公司，其法定代表人由张晓东变更为房金萍。
房金萍2003年3月就出任联华超市的资产管理总部部长，2007年1月出任世纪联华执行总经理，而世纪联华是联华超市的子公司。
联华超市2006年中报显示：“2006年6月30日，本集团以现金670万元从第三方收购了洛阳兴宇置业有限公司100%的权益。”
但是，21世纪经济报道记者在洛阳市工商局并未查到名为“洛阳兴宇置业有限公司”的企业，仅有“洛阳联华兴宇置业有限公司”。
曹洛建认为，这是联华超市在刻意回避自己与洛阳联华兴宇之间的联系，其理由正是上述的那份上海联华兴宇被允许使用“联华兴宇”作为字号的承诺书，“承诺书上有联华超市党委书记张增勇的书面同意批复，并加盖联华超市公章。”
张增勇的批复是“本公司同意上海立鼎与上海兴宇合资成立的房地产公司企业字号中使用‘联华’字样。”
“既然是联华超市的关联公司，上海联华兴宇不能履约，我当然要找联华超市要回土地了。”曹洛建认为既然洛阳联华兴宇迟迟不开工，已属违约，“应该把土地还给我，我自己再开发，或引入新的投资者开发。”
但是，在洛阳联华兴宇方面看来，既然土地已通过“招拍挂”，是从洛阳市土地局获得的，等于和曹洛建已无任何关系。
蹊跷的是，世纪联华在持有洛阳联华兴宇5年之后，即2011年6月13日，又将洛阳联华兴宇各50%股权转让给上海豫园商城房地产发展有限公司(下称豫园房地产)和上海联华兴宇。
豫园商城2011年半年报显示，“2011年6月，公司全资子公司豫园房地产出资3300万元获得洛阳联华兴宇50%的股权，该公司拥有位于洛阳市纱厂南路30号的开发权，该地块属商住综合性开发项目，占地面积16300平方米，可建筑总面积86000平方米。目前，房产公司与合作方正在积极推进该项目开发前期的各项工作，并已全面进入施工阶段，力争2012年4月开盘预售，2014年6月交房。”
这正是21世纪经济报道记者在洛阳看到的“上海滩华府楼盘”，曹洛建认为，上海联华兴宇等于是把“原本属于他的地块”转卖给了豫园商城，“既然你不能履约盖超市和酒店，至少该把那块土地还给我吧?”
但是，上海联华兴宇在2011年下半年又将所持洛阳联华兴宇50%股权，转让给了上海家骝投资管理有限公司。
如今，当年参与上述土地交易的人都发生了变更，联华超市管理层也已发生变化。2013年11月26日，联华超市就宣布一系列高管变动，称由于工作调整，马新生拟辞任公司董事长和非执行董事，由于年龄原因，徐苓苓将辞任财务总监、执行董事等职;由于工作调整，王志刚辞任副董事长及非执行董事职位。
同年11月27日，光明食品集团召开领导班子调整会议，会议宣布王宗南因身体原因，不再担任光明食品(集团)有限公司党委书记、董事长职务。
12月4日，联华超市称接到控股股东百联集团的消息，原职工监事道书荣正在接受上海市国资委纪委部门的调查。
令曹洛建最开心的是，2014年4月30日，他在百联集团得到了一笔5万元的借款，“借款单位是联华超市，并说明待土地纠纷事件处理好之后归还此笔借款。这是很好的信号，说明联华超市开始认账了，否则怎么会借给我5万元当做生活费呢?更何况借款单位落款是联华超市。”
十年的光阴一晃而过，当年那块土地上如今已经是楼宇林立，对于曹洛建来说，何时能要回属于自己的那块土地呢?这场与联华超市有着千丝万缕联系的“洛阳遗案”，究竟何时了结，21世纪经济报道记者还将持续关注。