新入市写字楼项目要差异化定位

近段时间，城市综合体成为东莞楼市的一个热点词汇，王府井、首铸地产、万达集团、广州绿地先后在东莞拍下商住商业用地，将建城市综合体项目。东莞经济转型，楼宇经济的发展给这些城市综合体带来契机，但是同时也将面临巨大的压力。业内人士表示，东莞大部分写字楼均价难过万元，未来如何开发写字楼产品，成功突围成为开发商要考虑的难题。

现象：三五年内城区24个写字楼项目将上市

东莞大道沿线、南城总部基地、港口大道沿线、轻轨出口等区域将成为未来东莞写字楼最密集的区域。

根据东莞中原研究部对于未来三五年间东莞城区写字楼的潜在供应量预估，将有24个项目共计约195万平方米的庞大体量集中上市，主要分布在东莞大道沿线。此外，在东莞各个镇区也陆续出现城市综合体项目，如万达集团在长安、厚街、虎门分别建设万达广场，广州绿地在常平建设大型城市综合体项目等。

原因：产业升级令楼宇经济有发展契机

近年来，东莞积极进行产业升级转型，吸引金融业、现代物流业、高新科技产业、房地产业、电子商业、动漫文化产业等相关企业进驻，积累了庞大的一批成长型中小企业，不少企业纷纷进驻东莞，对于高端写字楼的需求也有所上升。

此外，楼宇经济的发展也给开发商建设城市综合体项目迎来了契机。东莞中原地产市场研究部相关人士介绍，东莞正大力扶持本土企业上市，这些上市企业和东莞许多品牌形象较好的企业，发展壮大后对高端写字楼也会有需求。在产业结构调整过程中，一部分企业虽然把工厂撤出，但是研发、采购、结算部门仍留在东莞，也需要新的办公地点，而东莞政府为了吸引人才，鼓励人才从工厂迁出，这部分人也产生了办公需求。这些都将是东莞写字楼的发展契机，不少品牌开发商正是看好东莞转型升级的发展前景，纷纷进驻东莞市场。

市场：大部分写字楼均价难突破万元/平方米

但是，业内人士表示，虽然如东莞大道沿线等写字楼集中区域商务氛围逐渐成形，但是如鸿福西商务圈等的发展仍在起步阶段，东莞商业氛围不浓，不少商圈发展缓慢，对于写字楼项目将会出现供应过大的影响。

目前东莞商务氛围并不浓厚，写字楼价格上涨缓慢，即使是中心城区，在2008年~2013年期间，写字楼均价也仅只有在2012年每平方米过万元，东莞中原地产市场研究部提供的数据显示，除了东城万达广场与南城环球经贸中心在1.5万~2万元/平方米，其他写字楼成交均价很难突破万元，而东莞写字楼2008年~2013年的年均消化量不足10万平方米，最高的2013年也仅成交了13.58万平方米。东莞中原地产市场研究部相关人士表示，新入市项目若想在写字楼产品中脱颖而出，要注意整合资源，差异化定位，借东莞产业转型的东风实现突围。