中坤地产“断臂”商业地产 定位摇摆不定
据《中国经营报》记者了解，目前中坤广场已经有百强国际家居馆、“hQ尚客”等旗舰店调整或关闭，中坤集团将投入4.8亿元资金把20万平方米的商铺改造为写字楼。
但值得注意的是，在“改造”写字楼的背后，是中坤广场4年来经营不善，空置率过高的问题。对此，业内人士认为，开发过程中的摇摆不定，以及在选址上的决策失误，是中坤广场失利的最主要原因。
更为重要的是，中坤广场的改建标志着中坤集团商业版图上最大的一块阵地失守。对此，中坤集团董事长黄怒波公开表示，在商业地产领域，中坤地产将采取更加保守谨慎的防守态度，重点盘活已有资产，近年内也将不再新增商业地产项目。在其退休之前，中坤地产将集中精力经营云南普洱的旅游度假项目。
商业广场“变身”写字楼
“这里要改写字楼了。”百强国际家居馆一位导购人员告诉记者，5月底，百强国际家居馆将停业装修。重新装修之后，家居馆将缩小规模，部分楼层则将被改建为写字楼。
本报记者在现场注意到，商品展示区很多家具都贴上了“样品已售”的标记，地下一层的电梯边上家具和包装码在一起，而空气中也充满了实木和尘土混合的呛鼻气味。
据悉，再过20天，百强国际家居馆就将全面停业装修，重新装修之后，家居馆将缩小规模，部分楼层则将被改建为写字楼。
改建写字楼的说法得到了北京中坤投资集团有限公司总裁焦青的证实，焦青告诉记者，月底之后，中坤广场将会对百强国际家居馆所在B座进行部分装修改造，改造之后，百强国际家居馆将只保留地上1层及地下部分，2~5层将被中坤改为写字楼。
“整个广场43万平方米都要向写字楼的业态方向调整，除了C座的商业整体保留之外，广场的B、D、E三座都要进行大规模的深入改造。”焦青说道。
而本报记者也在中坤广场看到，目前中坤广场的D座2层以上部分已经完全封闭，原先的商场现在空空荡荡，建筑工人正在里面拆除隔断墙。而中坤广场原“hQ尚客”的店铺在内的多家店铺前期清理拆除工作已经基本完成。按照中坤广场的计划，所有项目的改造都计划在明年完成。
焦青透露，改建写字楼的装修改造手续已经得到海淀区相关部门批准。此次改造，中坤广场将投入4.8亿元资金，新增20万平方米写字楼。
经营困局
让人诧异的是，原本浩大的商业广场，为何突然间要改为写字楼呢？据知情人士透露，中坤广场改造的背后，是长达4年的经营不佳。
虽然已经开业4年，中坤广场的空置率依然很高。记者注意到，临步行街的两侧，除了肯德基、麦当劳等几家店铺开门营业之外，很多铺面都关门上锁，门口的广告牌也落满灰尘。在D座一层开门营业的每克拉美、GY等几家店铺都门庭清冷，大厅里一个摊位在促销手链等首饰，同样是无人问津。
一位中坤广场工作人员告诉本报记者，中坤广场开业以来人气一直不旺，一些位置不好的商铺很长时间都租不出去，已开业的商铺经营状况也差强人意。
除此以外，一些需要流量的店铺已经熬不下去。去年11月，广场最重要的旗舰店之一“hQ尚客”关门停业，虽然对外宣称是配合中坤广场改造，但是业内普遍认为人流不足，经营困难才是主因。而同样需要人流的餐饮业也经营惨淡，为了给餐饮增加客源，中坤广场不得不关闭原有的员工餐厅，但是即便如此，多家餐饮店也依然门庭冷落。
焦青也坦言，中坤广场在经营上确实遇到了一些困难。“近几年随着电子商务的不断发展，传统百货越来越难做，虽然我们的出租率一度达到95%，但是一些商铺自身经营困难。”
虽然也有商铺自身的问题，但是仅此一点并不能解释中坤广场经营上出现的问题。一位上市公司的商业地产负责人向记者表示，中坤广场的问题更多存在于自身经营层面。
“电子商务对传统百货的冲击是全面的，在全行业都受到影响的情况下，一些比中坤广场起步晚，规模小的商业地产项目也有很多取得了成功。”上述人士表示。
据了解，早在2004年年底，中坤广场项目就已经开工。但是在建设过程中， 中坤集团对于整个项目的定位就一直摇摆不定，最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，期间还穿插着成为中关村[0.00% 资金 研报]电子集散地的传闻。
同时，广场的开业时间也一再延期。按照中坤的计划，该项目预计2006年就全部建成，2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但令业内人士大跌眼镜的是，广场不仅2007年没有开业，在此后的4年里，中坤施工进度一直因各种原因推迟，直到2010年广场才正式开业。
对此，亚太不动产商学院院长朱凌波认为，错过了这一段黄金期，中坤广场想赶上就会变得困难。
而对商业地产来说，时机虽然重要，但经营方式则是重中之重。可是对于中坤广场而言，没有赶上最好的时机，经营上也没有后来居上。据悉，一般而言，商业地产的盈利模式，就城市综合体来说，主要分为三种：一是直接销售，快速回笼资金；二是部分持有，销售部分物业；三是全部持有。从国内商业地产界相对较为成功的开发商来看，商业地产经营模式主要集中在前两种。但中坤广场偏偏选择的是全部自持物业经营，时间节点更是在项目初期。
对此，中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，“对于综合实力强，现金比较充裕的公司，自持是一个比较好的选择，但自持物业最大的问题在于要长时间进行养商。”
“但对于中坤地产来说，其资金压力比较大，现金不充足会影响高端品牌的引进，很多品牌进入的时候就需要有补贴，没钱的话商家就不来，商场只能选择租金给的比较多的商家。”王永平说。
更为重要的是，在商场运营的过程中，商场进行营销，外部环境改造都需要现金。“但是，中坤地产的现金流量都不足以支撑这些经营活动的展开。”王永平表示。
有消息显示，在中坤广场开业之后不久，就开始对外散售物业。中坤广场一位销售向记者透露，广场的商铺一直对外出售，地上一层商铺的价格在大约13万元/平方米左右，业主购买之后由中坤广场招商团队负责统一招租。
“散售会影响商场的品牌管理。”王永平指出，一般商业地产进行散售之后，开发商无法控制租户质量，也无法吸引更多优秀品牌入驻，商场业态处于不可控的状态，会与开发商预期目标产生冲突。
上述上市公司的商业地产负责人则表示，虽然中坤广场采取售后包租统一经营的模式来进行业态控制，但是在业主追求快速回报的压力下，在品牌引入上“委曲求全”也在所难免。
除了在经营模式上的弊端，中坤广场的选址也难以得到业内认可。
大钟寺中坤广场位于北京市海淀区北三环西路联想桥南，地铁13号线大钟寺站。一直以来，大钟寺商圈都以小商品、家居和建材市场为主打，现在中坤广场四周仍然聚集了多家建材市场。记者实地走访发现，中坤广场东、北两面的好家居等多家建材市场体量巨大，几乎围绕广场东、北两个方向。
“大钟寺区域一直没有形成良好的商业氛围，区域品牌也没有得到消费者认可。”朱凌波说，“你从来不会听说有消费者特意去大钟寺购物。”
“断臂”商业地产
“在经营不利的情况下主动调整，把商场改建写字楼，中坤算得上是断臂了。”朱凌波表示，中坤广场改建，意味着中坤集团再没有如此大体量，以商业为主的地产项目，是中坤集团收缩商业地产业务，保证集团整体利益的“断臂”之举。
据相关资料显示，中坤广场是中坤集团的第一个商业地产项目，也是中坤集团目前开业运营的最大的商业地产项目。10多年前，当中坤投资的掌门人黄怒波决定挑战商业地产时，他选择了直接“一步到位”。于是43万平方米、投资40个亿的大钟寺中坤广场应运而生，成为中坤集团在商业领域的第一块也是最主要的阵地。
朱凌波表示，改建写字楼，原来一直为商业服务的招商团队将无事可做，辛苦建立起来的商业品牌也将荡然无存，中坤在商业地产领域将收缩经营或者仅仅是维持现状，事实上已经是战略放弃。
但是，焦青并不愿承认中坤已经放弃商业地产，“广场改造之后我们仍然有10万平方米的商业业态，这个体量已经很大了，足够我们做商业，写字楼也是商业地产。”
但是，“谁都知道中坤地产是做旅游地产的，商业地产只是他们的副业。”上述上市公司商业地产负责人表示。
“黄总根据现在的房地产市场进行判断，希望将公司的业务更多集中到旅游地产。”焦青表示，公司未来更多精力集中在旅游地产，在商业地产领域，中坤将采取更加谨慎的态度，处理好存量项目，经营盘活好现有资产，采取休养生息的态度，在合适的时候再选择亮剑。
“这次中坤广场改建写字楼，就是我们盘活现有资产的一个举措。”焦青解释道。
在谈及公司未来是否还会进行商业地产投资时，焦青表示，公司会处理好现有项目，不会再选择盲目扩张。
“中坤是一个项目做怕了，做累了。”朱凌波向记者表示，“中坤在商业地产领域的尝试也说明了一个道理，无论是什么样的公司，只有专注于自己最擅长的领域，整合一切可利用的资源，才能做好。什么都做的公司很难具有优势。”