戴德梁行：商业地产问路二、三线城市

近日，有媒体针对中国“城市病”问题，提出商业地产开发超出规划强度，致使周边基础设施容量不足。在新型城镇化建设的大潮中，此番言论发人深省。

如果说5年前是商业地产扎堆二、三线城市的“黄金期”，那么如今部分二、三线城市商业地产供过于求的局面正在加剧。空置率高、租金走低、同质化严重等都成为商业地产开发量与商业运营消化能力不对称的主要表现。

以沈阳为例，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，新开业商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个。这不仅进一步推高沈阳商业地产存量，而且加剧了同质化的竞争。加之电商的冲击、客流量走低、营业额下滑、消费体验差等诸多因素，沈阳知名的购物中心及百货，如尚泰百货、西武百货、美美百货、伊势丹百货等等，在2014年或选择退出市场，或调整市场战略。

然而，在长沙，优质商铺在首季度保持良好发展态势，当中首层租金环比上涨1.4%，达到每月每平米355元，空置率下降至5.1%。这主要由于百货和购物中心在增加餐饮、娱乐休闲等体验性业态同时，纷纷推出市场活动，拉高客流量；同时随着长沙地铁2号线试运营，进一步推进沿线优质商铺发展，预计租金将会微涨。此外，受益于轨道交通建设的影响、基础设施的完善及消费业态的调整，厦门首季度全市优质购物中心经营稳定，平均租金小幅上涨至每月每平方米636.8元，空置率下降至10.1%，餐饮连锁及快时尚品牌成为市场新增需求。

从中可见，那些具有持续稳定的租金表现的商业地产项目，一般都在地理位置、硬件品质、入市时间、运营管理等方面占据一定优势。

至于如何经营好二、三城市商业地产，DTZ戴德梁行(微博)成都公司总经理巫保民表示：“商业物业压力重重，但没有想象得那么悲观。开发商应该调整餐饮、休闲、娱乐等体验业态产品的比例；同时，有实力的开发商要不断培育和增强独立带动偏远地区商业氛围的能力，通过发展区域性或社区型的商业中心提升竞争力。”

随着新型城镇化的推进，持续增长的消费需求必定为商业地产在二、三线城市发展提供了广阔天地。若要真正把握市场机遇，避免超出规划强度，如何在瞬息万变的市场中走出康庄大道，是值得开发商深思的问题。