2014年一季度深圳甲级写字楼市场分析

一季度深圳写字楼空置率维持稳定，同时由于前海带来的大量新增需求，写字楼租金水平大幅上升。

2014年第一季度没有新增甲级写字楼入市。

由于一季度无新增供应，全市甲级写字楼市场净吸纳量仅为1.06万平方米。

本季度全市平均空置率环比下降0.3个百分点至12%。

本季度全市甲级写字楼租金环比大幅上涨6%至人民币218.9元每平方米每月，同比上涨15%。

甲级写字楼平均售价本季度上涨幅度较大，本季度环比上升4%至约人民币52000元每平方米，同比增11.3%。

在租金和售价同时上涨的情况下，第一季度全市回报率环比上升4个基点，至约5.05%。

预计第二季度有6栋甲级写字楼入伙，计新增供应面积约68.6万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高23%。

市场概述

由于有大量企业在前海区域注册，而该区域缺乏合适的写字楼供租赁，深圳第一季度写字楼的租金和入驻率均大幅上涨。其中，罗湖及福田的租金涨幅最高，分别上涨5.2%和7.4%至237元和194.2元每平方米每月。

由于罗湖区和南山区供应和需求变动较小，第一季度的空置率分别维持在12.3%及13.7%。然而，福田的空置率下降了50个基点至9.4%，并带动全市空置率从上季度的10.9%下降至10.5%。

由于第二季度甲级写字楼的新增供应及需求都将上升，预计空置率将保持稳定。

随着2013年第四季度的上涨趋势，2014年一季度深圳甲级写字楼租金环比大幅上涨了6.5%至人民币218.9元每平方米每月，同比上升15%。

第一季度，福田区及罗湖区的平均租金分别大幅上涨了5.2%和7.4%，至237元和194.2元每平方米每月。南山区由于存量较多，平均租金仅上涨了1.9%，至170元每平方米每月。

深圳市甲级写字楼平均售价在第一季度环比上涨了4%至人民币52047元每平米，同比增11%。

一方面，由于在前海进行注册的金融企业不断增多，2014年一季度金融企业成交占总写字楼成交的比例超过45%，远高于去年四季度的33%。另一方面，随着美国与欧洲经济复苏，贸易型企业的写字楼成交也较去年四季度增长了6.5%，至12.7%。

深圳甲级写字楼平均回报率环比增长了4个基点至5.05%。回报率最高的区域出现在罗湖蔡屋围，高达5.54%。另外，随着前海建设而不断出现大量新项目，推高了南山的甲级写字楼价格，但租赁市场处于初期阶段，商务氛围尚未形成，因此该区域回报率相对较低，与去年四季度持平于4.5%，同比下降0.3%。

市场展望

深圳甲级写字楼交易价格及租金有望在第二季度继续上涨，直至需求被完全满足。

预计第二季度有6栋甲级写字楼入伙，其中4栋位于福田区，2栋位于南山区，共计新增供应面积约68.6万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高23%。

目前，约6000家企业已经在前海进行了注册。随着前海发展的进一步深入，大量需求将推高第二季度的入驻率，但新增供应或将使租金增长速度有所放缓。