西安商业地产快速发展 有点“难消化”

商业兴旺、市场繁荣、服务业应有尽有，被视为城市繁荣最直接的表现。“十二五”开局之年，受关中天水经济区发展规划批准等政策影响，西安的商业地产进入了快速规模化的发展。在快速发展下，西安商业市场出现了商家“败走”的个例。对此，西安房地产信息网数据研究中心特对西安商业地产市场发展现状及存在问题进行盘点。

“一站式”集中性购物中心成发展趋势

从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如高新区商圈正逐步成为区域型商业中心的典型代表。

政府商业网点规划大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，以土门、高新区、北二环、张家堡等为代表的一批区域商业中心。目前来看，百货商场和大卖场仍然是目前西安市民主要的消费场所。随着房地产市场发展边沿化的特征，集中性购物中心已成为商业发展趋势。

西安的百货店和大卖场也逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱乐业态，达到了复合型业态的综合商业组。如万达广场、新世界百货、华润万家等，基本可以满足人们“一站式”消费需求。

西安商业地产存量去化周期52.55个月

“10万购得黄金旺铺、首付3万投资旺铺……”不知从什么时候开始，张先生几乎每天都会接到两三通推销商铺的电话，有时前后十分钟会接到同一个售楼处不同销售人员的电话。在超市和商场内也能见到驻点推销商铺的销售人员。“以前接到的电话都是推销住宅房的，现在都是推销商铺的，可见现在的商铺也不好卖呀。”张先生感叹说。

西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安住宅结转可售量1728.42万平米，存量去化周期为17.44个月；办公楼结转可售量180.63万平米，存量去化周期25.37个月；而西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，存量去化周期为52.55个月。

去化周期远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力巨大，去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力巨大，竞争也将更加激烈。从中长期来看，西安商业物业市场库存压力较大，“难消化”将是中长期存在的问题。

商业地产开发同质化现象趋于严重

西安房地产信息网数据研究中心的专家分析，不管是一线城市还是二三线城市，其城市商业区域都在不断地延伸，商业规模不断地扩大，商业同质化现象也趋于严重。西安对于商业综合体的热捧，对于购物中心的大量扩张建设等，已经让市场开始感觉“审美”疲劳。商业巨头的撤离、商铺的空置，很大问题是整个运营的问题。

西安目前在建商业项目，普遍体量较大，使招商困难增加。大型的购物广场虽有部分大型超市进驻，但仍有部分商铺空置。目前尚有多个大体量购物中心及商业街在建，这些项目将于近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能进一步上升。

去化就是销售的意思，去化时间就是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空的时间。

去化周期也是指商品房的销售周期。