王戈宏：商业地产是最可怕的 弄不好就让你全盘皆输

“真正好的模式其实就是发现一个需求，并且去满足它。”普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏表示，这是做企业的一个“永恒的道理”。

2006年，王戈宏就在美国发起创办JW Stone商业不动产投资信托基金(REITs)，并担任创始合伙人及总裁。凭着多年的业界经验和专业学养，王戈宏对中国房地产市场有着独到的理解。

在王戈宏看来，中国房地产有三个伪命题。

第一个伪命题是城市化。地产界有个说法是，中国的城市化进程让地产未来还有三十年发展期。王戈宏却认为，现在是人们连城市化的涵义都不清楚。他问道：“中国的城市化到底是什么？是建筑形式上的城市化，还是生活水平上的城市化？”

王戈宏：商业地产是最可怕的 弄不好就让你全盘皆输
王戈宏：商业地产（专题阅读）是最可怕的 弄不好就让你全盘皆输

王戈宏以美国为例，来说明城市化是什么。“在美国，城市化是生活水平上的城市化。哪怕是在乡镇，生活水平与城市相差无几。”而在中国，我们可以看到，中国现在房地产非常繁荣，每个城市的周边都在建房子，其实，这仅仅是“建筑形态的城市化”。这种城市化对某个具体的房地产企业而言，是不是真的有关系呢？王戈宏认为，那可不一定。现在这种城市化，同质化非常严重，千城一面的景象比比皆是。所以，他的判断是，“这种城市化到最后，可能就是万科这样的大企业才有机会，小企业可能就没有机会。因为，只要一调控，小地产企业的生存就会遇到问题。所以，中国的城市化是国家的城市化，跟个人、跟企业没有多大的关系。”鄂尔多斯兴建了康巴什新城，被外媒称为“鬼城”，就是一个极端的例子。

第二个伪命题是合理房价。在调控之下，房价降到什么程度才是合理的？王戈宏表示，房价归根结底，还是由供给与需求决定的，而不是调控决定的。他以着名的汽车城美国底特律为例，“底特律遭遇危机之后，汽车城几乎在一夜之间倒闭，那时，底特律出现了几万美金的公寓，但是仍然没有人去买。因为你买了之后，第二天可能继续掉价！”

现在，很多城市把新楼盘的开盘房价视为房价，王戈宏并不认同。他认为，“二手房的房价才是真正的房价。”因为，这表示有人愿意掏实实在在的钱买你的房子。“房价最终会脱离土地价格，脱离房子本身的造价，而和资源性需求紧密联系在一起。”王戈宏以北京新城国际公寓为例说明其中道理。这个项目最早开盘价每平方米只有七八千，后来涨到每平方米一万多两万，而现在，即使出价每平方米六万块，也很难找到房源。这是为什么呢？因为这个项目地段好，配套完善，已经成了海外人士、海归人士等高阶层人群的优选居住地。

由此，王戈宏判断，“资源性需求将最终决定房价，而不是由调控决定。中国的这个时代一定会到来。当人们不需要房子的时候，这房子即使建造的再好，也没人来买；那么，房价就会非常低。”

第三个伪命题是商业地产是中国地产的救命稻草。现在，地产行业几乎所有的央企、国企都涉足商业地产，而在王戈宏看来，“商业地产其实是最可怕的，弄不好就让你全盘皆输。”

“商业地产的关键在于持有。新光天地做得好，那是因为有新光商业在管理，如果不是新光企业，换成其他光，说不定就很快死光了。”王戈宏进而指出，“中国人把商业地产叫地产，其实不是。商业地产不是房地产，它首先是资本，其次是商业品牌管理。必须明白的是，房子只是做生意的地方。如果你的资本不够，你的商业品牌没有建立，这个房子一点用都没有。相邻的街铺价值天壤之别的情况在我们身边比比皆是。”现在中国商业地产业态的同质化非常高，其实，隐藏着很大的风险；王戈宏称，“商业地产如果不会做经营管理，没有品牌效应，没有资本渠道，根本就做不起来。”

房地产发展需要资金助力。在美国，商业地产有个成功的案例，就是万豪酒店。王戈宏称，万豪在中国的楼盘都是租的，只做管理，并不持有；但是，万豪在美国是自己持有的，持有的这部分资产，万豪酒店将其变成了万豪的REITs（Real EstateInvestment Trusts，即房地产投资信托基金）。

这种“品牌归品牌，REITs归REITs”的做法，颇得王戈宏的赞许。