山西太原商业地产不好卖 怕“死盘”只接住宅

全经联(山西)研究院发布一季度山西房地产经理人信心指数研究报告。报告显示，由于太原楼市整治违规、限购不松、市场成交不旺等原因，我省房地产经理人普遍对后市信心不足。
住宅、商业项目经理人信心都不足
经过周密的调查，全经联(山西)研究院结合我省一季度宏观经济数据、山西及太原楼市政策走向、土地市场及楼市成交量，对我省百余位资深房地产经理人进行了调查。调查显示，上百位房地产项目的经理人对后市信心不足。
房地产经理人信心指数测算评判标准分为很有信心、较有信心、信心一般、信心不足、缺乏信心五个等级。被调查的住宅地产经理人中，有多达59%的经理人对后市信心不足，有39%的经理人信心一般，仅有2%的经理人较有信心。同时，商业地产经理人信心不足的比例有71%、信心一般的比例为28%，仅有1%的经理人对后市较有信心。两类地产经理人中，无人对未来市场走势感觉很有信心。
多重收紧政策促成楼市成交量低
造成山西地产经理人信心不足的原因复杂，最主要与政府对楼市的严厉整治、限购有关。“曾占据省城楼市重要份额的先建后批项目，因为政府严厉的整治全部不能销售。这对于靠销售提成吃饭的房地产经理人来说，简直是个噩梦。”省城资深房地产代理商张先生在2011年、2012年同时操盘的项目达8个，如今，这些项目仅有一个取得了预售许可证，其它项目全部停建停售。
一位业内人士介绍，省城以往违规楼盘的主要违规行为表现为假借城中村改造、旧城改造、国企改制等工程名义，未批先建或未批先售。根据业内人士估算，一个城中村改造的项目，提前介入的房企少则三家多则十几家，省城至少有200个违规项目因为楼市整治而陷入销售停滞状态。“违规项目不能卖，而正规项目数量有限，还受到限购政策的影响。”业内人士郭先生介绍，省城正规楼盘中有房源的项目所剩无几，而且价格普遍达到了8000元/平方米，属于中高档楼盘。这类楼盘最大特点是，客户以多次置业者为主，限购政策未松之前，项目销售不可能快速攀升。
普通楼盘供应不足，高端楼盘需求不旺，造成省城楼市住宅成交面积继续走低，经理人信心难以提升。
商业地产同质化严重
在住宅成交不旺的同时，全省各地在2011年、2012年曾爆发过商业地产开发热。时至今日，这些项目已陆续浮出水面，但体量过大、产品同质化问题，让地产经理人缺乏信心。报告显示，省城1月、2月的商业地产成交面积月均不足1万平方米，但销售均价却从去年的1万元/平方米上升至目前的2.3万元/平方米。
除了省城太原之外，全省各地的商铺、写字楼存在分布散乱、产品无亮点、缺乏优秀物管的状况。“商业地产无突出优势、同质化严重，会带来招商、出租难。”业内人士李先生称，商业地产的营销对经理人来说更具挑战，在临汾、晋中、长治、吕梁等地，商铺、写字楼也是遍地开花，设计超过10万平方米的商业综合体数量不少。
但对于地产经理人来说，这些项目的供应总量已超过了当地市场需求。为避免“死盘”，省城部分地产经理人只接住宅项目的销售，不接商业地产项目的销售。