K11入驻广州东塔 艺术定位或受制商圈不成熟

一直享有“千年商都”之誉的广州，从来都是商业地产开发商想要进驻的商业“圣地”。显然，率先把艺术·人文·自然三大核心元素融合在一起的商业品牌K11也有这样一个“羊城梦”。

据媒体5月6日报道，新世界集团旗下K11购物艺术中心正式确定落户广州东塔。对此，新世界中国地产华南区域董事耿树森对媒体表示，广州K11购物艺术中心建筑面积为8万平方米，将于2016年中开业。

届时，广州K11也将会像香港、上海的K11一样，所呈现的不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的场所。

k11入驻东塔

事实上，K11进驻广州早已是板上钉钉的事情。2008年，新世界集团旗下的周大福集团以2860元/平方米的底价报价，竞得广州东塔项目。其后，在2010年市场就有传言称，新世界地产太子爷郑志刚首次独当一面创办的全球首个文化艺术主题商场K11有望进驻广州东塔。

如今，时隔三四年，K11终于确定正式入驻东塔，即周大福中心。

对此，不少市场人士都不以为奇，称只是“新世界肥水不流外人田”而已。

资料显示，K11由香港新世界发展有限公司执行董事兼联席总经理郑志刚一手创立。

2008年，新世界从港府手中接过九龙区的整改项目时，曾在哈佛大学学习艺术的郑志刚便开始琢磨将艺术与购物结合在一起。

不久后，与艺术品结合的香港K11开业。开业后市场反响良好，第一年就实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

之后，郑志刚开始在大陆全力推进“K11”品牌的建设步伐，并预计在未来7-10年间投入10亿美元，构建近百万平米的营业空间。

2013年1月下旬，经过为期1年多的改建，新世界大陆首个K11购物艺术中心在上海试营业，5月份正式营业。

半年后的7月，郑志刚出席上海第三家K11开幕礼时表示，由上海新世界大厦翻新而成的K11商场，斥资逾4亿元，整体零售商场租金比翻新前上升70%，写字楼租金收入亦增加30%，总体销售提高40%。

并且，其还宣布，计划未来5至6年内，投资10亿美元(相当於78亿港元)营建19座K11商业项目，进驻北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳、海口等城市，打造超过100万平方的购物中心。届时冀K11概念项目的每年销售额，可提高至逾200亿元人民币。

艺术定位待考

不过目前，K11在国内的运营情况并没有全如郑志刚预期中的美好。

K11和其他商业项目最大的不同则是，其大力强调了艺术和购物中心的结合。在经济已经发展到一定水平，普通市民也可随意在生活中感受“艺术”的香港，这样的定位或许能博得消费者的认可和喜爱。

上海的情况和香港类似，因此K11在上海也能取得一定的成绩也不足为奇。但在中国内地其他地方，包括广州在内，对于艺术的接受程度，对于购物中心的理解和需求，显然还没有达到上海的水平，因此，K11这样主打“艺术”牌的购物中心能否被市场所认可，实在无法肯定。

至少，从已经有K11项目的城市如武汉来看，其并没有成为武汉商业项目的代表案例，也没有成为K11在国内的又一个成功典范。

至于K11此番进入广州，值得注意的是，K11入驻的地方正位于被不少业内直言“商圈并未成熟”的珠江新城商圈，因此，K11的艺术购物中心能否适应“千年商都”广州也成了一个值得关注问题。

戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林分析称：“东塔和西塔、"小蛮腰"属于广州的的地标性建筑，建筑本身的起点已经要求入驻的商场定位必须要高端。日后，商场所针的客户群会是进驻东塔以及珠江新城的白领人士。在这种情况下，K11的艺术购物中心存在定位和设计上的差异。

“商场怕的不是定位独特，而是定位雷同。”伍林如此说道，“虽然有着商场定位的差异，但依旧会受到商圈成熟程度的影响。”

因为在大部分老广眼中，珠江新城市是属于写字楼林立的办公场所，而非专门的购物中心。

“目前花城汇地面和地上的交通设施也还未完善，虽然周边的写字楼出租率呈现稳定增长，但依旧没有形成固定的消费人群。而这也在一定程度上使得珠江新城商圈购物人流不足、有效的消费力不足等问题。”伍林继续分析称，“现在，珠江新城的商场都在进行调整，想更快地做好。”

据了解，为了迎合珠江新城写字楼人群吃饭需求，珠江新城的“大地主”高德置地近一两年来不仅在完善该区域的交通。不仅特地调高了餐饮业态比例，还将最初定位为“高端购物中心”的“冬”商场调整为“轻奢侈时尚购物中心”。

“因此，市场预计珠江新城区域的市场还将有几年的培育期，再加上电商的冲击，商圈的成熟以及大的品牌入驻可能会更为缓慢谨慎。”