望京华堂变身写字楼 业主方欲离场获利

近两年，华堂在北京一直在调整布局，也在尝试新业态。图/CFP

2006年开业的望京华堂，在今年4月底正式闭店。而望京华堂所在楼座将被业主方北京正鹏房地产开发有限公司改造成写字楼，并重新命名为“望京国际中心”，将于5月中旬开始销售。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，对于开发商来说，商场经营难度系数比较大，将经营不善的商铺改做写字楼是目前实现利益最大化的办法，未来这类事件还将发生。

改装后写字楼售价5万/平米

5月6日下午，记者来到位于朝阳区阜通东大街的望京国际商业中心，望京华堂是它的组成部分之一。记者看到，望京华堂所在楼座正在搭建脚手架，工人们正紧张地在施工，而望京国际商业中心入口处则打出“望京国际中心”的销售信息，而“望京国际中心”就是望京华堂闭店后改造成写字楼后的新名字。

据望京国际中心销售人员介绍，望京华堂经营8年，近年来连年亏损，萌生退意；而开发商也觉得租金收益与物业实际价值不符，双方和平解约，望京华堂于4月底闭店，开发商马上介入改装。而写字楼的销售蓄客从4月1日就开始了，初步定在5月中旬开盘。

据了解，望京华堂总建筑面积2万多平米，共地上四层、地下一层，而改造后的写字楼则将原来地下一层的超市改造成港澳美食街，地上一层为商业，2-4层写字楼部分将进行出售，户型区间在90-200平米之间，共108套房，预计售价约为5万/平米。据悉，对望京华堂的改造，在不改变主体结构的前提下，将外立面改造成玻璃墙，里面将分割成一个个大开间，层高5.1米的高度将被保留，这将比普通的写字楼层高要高2米左右，整体改造将在今年年底结束。

华堂在京两年关两店

据了解，望京作为居住成熟的区域，望京华堂算是比较早扎根该区域的商场，但随着望京的发展，目前已有新世界百货、凯德MALL、方恒购物中心等商业在此扎堆。

对于望京华堂闭店原因，华堂商业外联部主任程宁表示，原因是多方面的，外部原因包括网络电商对实体店的冲击，这是整个行业面临的挑战，还有租金的上涨，员工成本的增加，以及竞争对手太多等，而内部原因则是望京华堂的商品结构未能达到周边消费者的需求。

而对于华堂商场来说，近两年也一直在调整布局。此前与王府井百货合资的两家王府井华堂劲松店和三里屯店因为经营不佳，而和王府井百货分手，2013年将王府井华堂劲松店关闭，并将王府井华堂三里屯店调整更名为“华堂食品馆”。

今年4月，华堂又将望京店关闭。至此，华堂商业在北京共有8家华堂商场店铺，包括十里堡店、亚运村店、丰台北路店、大兴店、西直门店、右安门店、北苑店和三里屯店。

程宁表示，关闭望京华堂店也是华堂内部经营战略整体调整的一部分，目前暂无新的开关店计划。华堂近两年关停一些经营不好的店铺，把优势店铺做强，并加强自有品牌投入。比如将三里屯店改造成为“华堂商场食品馆”，与其他7家综合店铺不同的是，这家门店经营范围仅限于高端食品和日消品，这也是华堂正试点的新业态。而如果这一业态能成功，未来华堂还可能增加这一业态的店铺。

开发商或谋求离场获利

上述开发商销售人员告诉记者，随着世界500强越来越多进驻望京，使得望京写字楼市场销售火热，业主方港资宝新集团是看好望京写字楼市场前景的，从去年开始酝酿将望京华堂改造成为写字楼出售。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，望京华堂改做写字楼对于开发商来说，是一个明智的决定，港资开发商宝新集团对商业的租金期望值比较高，但随着近年来华堂周边商场云集，竞争加剧，华堂一直经营不善，开发商又不是专注商业地产开发的，无意长期持有资产，目前又处于办公楼的一个高需求阶段，改做写字楼出售，开发商能够获利解套。

另一方面，目前望京商办写字楼市场正处于蓬勃发展阶段。

据记者了解，近两年包括绿地中心、保利中心、SOHO中国、诚盈中心等多个高端商办物业入市，并获得市场较好反响。以去年11月入市的诚盈中心为例，该项目总共15万平米，首期推出2万平米售价4.3万/平米，当天即售罄。诚盈中心营销总监张冬林表示，“以前望京是一个住宅功能的区域，而现在它的商办市场也逐渐成熟起来，未来对于写字楼的需求也将增长。从我们接触的一些客户来看，从CBD、金融街、中关村等传统商圈外溢出来的企业，都将望京作为其办公首选，甚至有不少整购的需求，所以我们对望京商办市场发展潜力有信心。”

北京多家商场变身写字楼

据记者了解，望京华堂不是北京首例将商场变身写字楼的项目，此前已有中坤广场、燕莎桥都汇天地将商场改造成为写字楼的先例。

位于大钟寺的中坤广场，从2010年正式对外营业起，由于其空置率居高不下、运营压力巨大，中坤投资集团决定将该项目由商场改为写字楼。

同样地处黄金商圈，意图向写字楼办公方向转型的还有位于东三环燕莎桥的都汇天地。据悉，该项目定位高端，以销售一线国际品牌为主，但从去年开始，其销售业绩出现下滑，运营处于亏损中。业界传闻物业持有方平安集团将引入两家银行，都汇天地转型成写字楼。

王永平表示，散售商铺过去价格要高于写字楼，价值最高的是一楼沿街商铺，而楼层越高，商铺的价值则递减，但商业经营的难度很大，需要精耕细作；相对来说，写字楼市场要平稳很多，这两年北京市场呈现平稳增长的态势。不断有商场变身写字楼正是受到写字楼供不应求的影响。对于开发商来说，将经营不善的商铺改做写字楼之后，开发商可以快速回笼资金。

不过，商场转型写字楼也面临一些现实的挑战。王永平表示，由于使用用途不一样，对房子的设计要求也大相径庭，而将已建好的商场改造成为写字楼并非易事。老商场大多存在建筑比较陈旧，结构不合理的特点，如果改造成为写字楼，与主流项目比起来也有差距。此外，在商场改写字楼之前还要众多租户协商退租，也是一个非常耗费时间和人力的工作。