商业地产“无风险” 销售噱头构成另类风景

商业项目向来是部分投资客的心头好，在“一铺养三代”的美好愿景[最新消息价格户型点评]下，颇具潜力的商业项目往往备受追捧。5月伊始，在春交会上，除了众多住宅产品，门类繁多的投资项目也构成另一道风景。

不过，近来地一大道等项目的“触礁”与人气惨淡，也令投资客显得更加谨慎，从春交会情况来看，尽管开发商们卖力吆喝，但面对“无风险”的诱惑，更多的投资客选择了理性观望。

现象：众多项目血拼优惠博卖点

尽管商业项目并非今年主打，但作为重要的组成部分，春交会现场参与者仍然众多。从米娅中心、飞天一号广场、同瑞国际、天来国际广场、蓝光花满庭、金华财富广场、雄飞生活广场等商铺与SOHO，到成都海峡茶城、北欧知识城、北新国际机械城、成都八益国际家居博览城等专业市场，再到社区底商、到产权式酒店、写字楼项目，甚至海外投资房产与投资型养老地产项目，也在春交会外围截客，可谓各有千秋。而中航·名人酒店[最新消息价格户型点评]、湘银大厦、荷花名都等项目更是继去年秋交会之后，再次征战。

金融投资报记者粗略估算，此次参加或在外场打“秋风”的商业项目总计有近40个，整体看来，这些项目或遍布建设路、东客站、新双楠等热门商圈，或盘踞青白江、新都、龙泉、郫县等板块新贵。而比起门槛较高的中心传统商铺，更多类型多样的投资项目则吸引了更多观展者的关注。“资金缩水钱往哪儿投？选择返租型酒店，比商铺与住宅更合适。”在醒目的展板上，这样的“信心”来自于某酒店项目。销售人员告诉记者，该项目已与重庆万有康年大酒店签约，属于板块内唯一的四星级酒店，较具稀缺性。项目包租15年，平均年回报率12％，每三年会调整上浮，“目前每个平方的月租金为50元，每月可返还2200-2300元，后期可达3000元以上；如果担心投资风险或对回报率不满意，可选择在第10年或第15年分别在原价上浮20％和上浮50％的方式，要求回购。”

借助北改红利下的专业市场成为春交会上的另一个主角。“我们只卖最后一批次，之后就只租不售了。”面对咨询者对市场整体氛围的疑虑，成都海峡茶城的工作人员表示，与多数展会中的商业产品相同，该项目也采取了售后返租的形式，“10年包租，付款时一次性返租三成，第四年开始正常返租，每年返还10％，等于十年净赚一间铺子。”

据悉，与住宅楼盘一样，本次参展的商业项目给出了不同程度的优惠。其中，蓝光花耍街等项目房交会期间，商铺七折起；置信学府杏林商业部分的最高优惠达13％；华宇·阳光尚座的商铺一次性付款可优惠7％，房交会期间10套特价房另享5％优惠；而城市名人集团旗下的名人国际，平时优惠为98折，房交会给出了95折的特别优惠。

专家：“回购”或变为镜花水月

事实上，对于商铺等商业项目而言，尽管拥有可租可售可自营的特点，且回报率逐年看涨，但高回报也意味着高风险。然而，综合此次商业项目，可以看到，“无风险”成为宣传中更多被提及的关键词。

“房子和物业增值是自己的，风险和管理由酒店公司承担，收益高，不担心空租期，年年稳定收红利，还享受溢价回购，不受楼市政策干扰，无关物业税政策风险。”在对项目进行推荐时，这样的美好前景显得颇为诱惑。然而，看似“钱”景无限的投资项目是否真的毫无风险？

四川商业地产联盟秘书长冉立春曾表示，返租销售模式说明项目销售可能存在压力，而对开发商来说，销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。

事实上，从记者了解的情况来看，当开发商售出项目后，后续的合同签约与履行者基本上都是物管公司。“开发商不具有物管资质，因此都是物管公司来做。”一名销售人员解释道，该合约往往是没有相关担保的，开发商一旦破产或出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证。

另一方面，面对“无忧回购”，一位业内人士也向记者透露了个中奥秘，“回购其实只是给投资者的一种心理安慰，如果项目本身都已经无法继续运营，回购也只是空谈。”而在面对相关询问时，项目方往往也含糊其辞，不建议客户回购，指出届时物业升值远超于开发商的回购价格，而闭口不谈风险。

毫无疑问的是，高达10％，甚至12％的回报并不现实，有限的租金收益与较高的承诺回报这一矛盾最终可能导致纠纷。“项目6％-8％之间的投资回报率比较可靠，一旦虚高而又难以达到承诺数值，一些小型运营商很可能会在2-3年后金蝉脱壳。”上述业内人士表示，同时，“可以针对目前商家的经营及租金情况，以及产业市场的发展前景做一个细致的评估，大概推算自己可以获得的实际收益，综合考量以尽量降低风险。”

以专业市场为例，根据《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》，在专业市场外迁的引导下，众多投资开发企业集中圈地抢占商机，其中，青白江区成为建材市场发展的主力军。在通往青白江的路上，沿途汇聚佳飞国际建材家居市场[最新消息价格户型点评]、华川银地国际建材城、俊翔型材市场、大港建材城、青龙国际建材装饰、蜀都建材城旗舰精品建材市场等多个专业市场，整体开发面积超过10000亩，在过剩之虞下，项目本身的特色就显得更为重要。

在商业项目扎堆呈现，李逵与李鬼愈来愈相似的当下，为了捕捉机会，与以往相比，现在的投资者无疑需要更多的学习与考量，而金融政策对钱袋子的收紧，也令中小投资者受到了制约。“现在考虑做商业项目投资的客户越来越专业与谨慎了。”有商业项目开发商感慨。然而，对于百花齐放的商业项目而言，这或许是一个更好的试金石，也对后续运营提出了更高的要求。大浪淘沙后，或将为成都商业产品及投资者们提供一个更为透明的市场。