高纬环球陆明锐：北京写字楼市场投资回报下降

此前，仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等多家机构均发布了一季度的写字楼市场报告。三家机构均表示，新增供应紧张，2014年一季度没有新项目入市，甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂（Eric Hirsch）预计“租金水平在未来半年将继续保持上扬态势”。

但高纬环球商业部董事陆明锐（Martin Chaves）则认为，北京市场未来入市的项目将加剧市场竞争，写字楼市场将进入投资回报下行通道。

中国房地产报：从我们监测的情况来看，2014年第一季度北京写字楼市场处于什么情况？

陆明锐：由于国内经济形势尚不十分明朗，部分公司在扩张方面变得更加保守谨慎。本季度写字楼租赁市场表现平稳，甲级写字楼租金降幅放缓。

2014年一季度北京市甲级写字楼以使用面积计算的有效净租金达到每月每平方米人民币508.8元（折合每月每建筑平方米人民币356.2元），季度环比下降0.09%。

由于乙级写字楼租金略低于甲级写字楼，所以位于核心区域的中央商务区和东二环的几栋存量十分有限的乙级写字楼也颇受用户青睐。本季度这两个商圈乙级写字楼平均有效净租金小幅上涨至每月每平方米370.5元及360.7元，环比分别上升3.63%及1.8%。

本季度写字楼毛收益率由上季度的5.6%下降到5.3%，优质零售物业的回报率则由上季度的5.5%下降到5.4%。

高纬环球预计，写字楼租金涨势放缓和租赁市场需求的平稳，以及商业地产售价的日益升高，会对投资回报率产生下行压力。

中国房地产报：近期有企业撤离CBD转向望京[最新消息 价格 户型 点评]或者亦庄这样的趋势，你怎么看待这个问题？中关村和奥体区域的写字楼市场情况如何？

陆明锐：中央商务区由于位置的优越性，需求相对较为旺盛，整体写字楼市场空置率从2013年第四季度的7%下降至本季度的6%，降幅为1个百分点。望京由于相对较低的租金水平持续受到租户的欢迎，其空置率从上季度的2.9%下降0.7个百分点至2.2%。