北京冀一体化拉动商业地产转型商业向城郊扩张

实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。而在此后的一个多月里，北京、天津、河北省被“捆绑”在了一起，一体化的目的则是经济发展，这也巩固了本市“北方经济中心”的地位，大量国内外知名企业、品牌也陆续抢占天津市场。各大商家仿佛找到了商机，开始陆续抢滩各类购物中心、商铺等。
轨道交通带动商业地产发展
轨道交通的成熟到底给商业地产带来多少优势呢？由于本市的轨道交通还并不完善，调查时机并不成熟。以北京为例，有数据统计显示，北京市商业项目集中在地铁1、2、4、5、10、13号线，这些线路周边的商业项目总数占到所有项目的67.2%，而且调研的项目中有71.8%都分布在地铁周边。从以往数据看，轨道交通的规划是影响人们购房的重要因素之一，而地铁沿线住宅项目的开发则进一步促进了商铺的投资热潮，北京13号线周边的商铺价格与几年前相比已经增长了一倍左右。同时，北京5号线和4号线也带动了周边商业项目的发展。
轨道交通的快速发展带来的不仅仅是交通的迅捷，更重要的是它还改变了城市的商业布局和人们固有的消费习惯。同时，消费者的消费需求又能催生地铁沿线新的业态组合或创新业态。在轨道交通的作用下，各种设施会向地铁线路两侧附近集中，特别是以车站为核心依次布局商业、办公、住宅、休闲娱乐等用地。大量的人流通过轨道交通输送到城市的各个区域，使得地铁站特别是换乘车站周边慢慢形成以居住为主，商业、服务、办公、娱乐等配套齐全的小区域经济中心。
但是，有些轨道交通周边商业发展的还并不完善，对于轨道交通商业未来的发展，应当高度重视地铁周边商业氛围的营建与该区域人文氛围的契合度，考虑主要乘坐群体的购买能力与品牌接受度，不能盲目追求高端品牌。应在便利性消费方面多下功夫，逐步培养消费者在地铁沿线的购物习惯，当这部分乘坐群体转化为商场客流之后，再进行品牌的升级。
转型商业地产向城郊扩张
京津冀一体化概念提出之后，河北省和本市一些距北京近的地区成为了本次京津冀一体化改善最明显的地区，而且就在这个时间点，本市还取消了蓝印政策。随着取消蓝印户口大限将至，天津市区、武清、宝坻等多个区域的房地产项目都在抓紧时间，抢收来自北京市场最后溢出的蓝印“红利”。
作为享有正式福利这种先天优势的蓝印户口，一直以来吸引着北漂、津漂这样的购房者。这些人在过去近20年里，在某种程度上繁荣了蓝印房地产市场。以天津武清区为例，据该区房管局统计数据显示，2013年1至11月，非本市户籍人士在武清购买新建商品房12044套，占总成交套数的64.52%；购买新建商品房成交面积120.85万平方米，占总成交面积的63.3%。
不过，即使取消了蓝印，未来随着京津冀一体化的发展，这些包括商业地产在内的各种项目也不会空置下来，开发商们依然强势拿地。就在上月4日，武清高村镇公学道东侧的地块，起始楼面价为2亿元。最后经过91轮的竞价，福州泰禾以总价6亿元将其收入囊中，溢价率200%。不仅如此，有报道称，仅4月份第二周，天津共出让12块土地使用权，主要集中在滨海、静海、西青等区域，迎来了包括金融街、首创、金地等众多知名房企的争夺，而其中泰禾集团、正荣集团更是首次进入天津。为此业内人士认为，这将标志着异地房企对于京津冀一体化政策预期的看好。城郊地区的住宅以及商业地产势必会秉承京津冀一体化的宗旨迎来一场浩浩荡荡的区域转型。
综合体成商业地产新宠儿
前几年，一纸限购令让住宅市场趋于平稳，使得不少人将目光投向商业地产，而近期提出的京津冀一体化，又拉动了一场由商业地产驱动的房产变革。如今，定位为大型城市商业综合体的项目，凭借其专业、配套完善和政府优先资源配给等优势，正成为许多人置业的新选择。有业内人士认为，城市综合体不仅仅是单纯的房地产开发，更为城市带来品质的提升。对于成熟的商业综合体来说，其消费体验与商业模式能够极大地吸引区域内人群以及抢占其他区域的人群，当所有生活追求都可以在某一综合体内实现，传统小范围内的商业效应将会无限放大。
据了解，本市今年预计新增大型综合体项目12个。随着新商圈的成熟，不仅带动了其商业价值，同时也提升了周边的区域住宅价值。但是这么多综合体入驻市场，投资者如何甄别优质综合体，差异化经营才是关键。城市综合体与一般物业开发有所区别，选择城市综合体，品牌是关键。在当前的房地产市场上，一些开发商标榜的综合体项目其实质往往只是集写字楼、居民住宅、商场、酒店等的综合物业开发。这种几幢住宅楼加上一片商业楼的产品，无论从规模还是格局上都算不上是真正意义上综合体的概念。城市综合体在功能布局上既相互独立又相互支持依托，其对商业的聚集效应能量远远超出了综合性物业的开发。同时，由于综合体具有庞大的优质商家资源，是一般住宅开发商难以达到的。而对于京津冀大背景下的投资者来说，投资城市综合体，由于中心区商业逐渐饱和，因此可以将目光转向社区型购物中心。社区型购物中心因自身特点，受金融危机冲击较小，抗风险能力也较强。因此在未来它能够占据主导地位，并成为未来购物中心的发展重点。
【记者手记】
随着京津冀一体化战略的提出，可以预见的是会有不少开发商打着承接京津功能的名义，以建设配套城市为由头来规划布局新城建设。由此，可能会导致开发商们不计成本、不计规划地盲目开发，这样势必会形成不断出现的“空城”、“鬼城”。尽管房地产在京津冀一体化进程中的作用是显而易见的，但它更注重在功能定位、产业分工、设施配套和交通体系等方面的统筹。如果只是以满足于区位优势来带动房地产业爆发式增长，那么，京津冀一体化协同发展的效果无疑将会大打折扣。