商业综合体占全球一半 商业地产政策或将收紧

住宅地产一派颓势。所有上市房企2013年年报显示，绝大部分住宅房地产企业的利润率都在下降。业界认为这是住宅地产的拐点真正到来了，高利润开始跳水并回归正常。

商业地产是否将面临和住宅地产同样的命运？它还会是地产投资开发的避风港吗？

商业地产已入“夏秋之交”?

这几乎就是一场全民的城市综合体狂欢。

4月22日，高纬环球发布2014年第一季度北京零售物业市场报告显示，2014年北京预计将有接近50万平方米的中高端购物中心入市，体量较大的新增供应将使得部分区域空置率出现明显上升，租金增长将凸显压力。

北京市场当然不是个案，高纬环球指出，显而易见，中国很多主要城市的零售物业市场都面临着供大于求的压力。“2014年将出现超过2000万平方米的供应高峰，2015年的供应也将达到约1800万平方米的高位水平，未来三年内中国商业供应总量约达7500万平方米。”

而在高纬环球报告出炉之前，履新三益佳柏资产管理有限公司的董事、联席总裁潘韬已在第七届中国商业地产发展高峰论坛上提醒开发商：2015年城市综合体非住宅体量将达到5.64亿平方米，中国超过50城市已集体迈入综合体时代。

其援引世联地产数据称，甚至包括南通、潍坊、常州、泉州、釜山、济宁、盐城、邯郸等三四线城市，除住宅的城市商业综合体净规模到2015年都将超过500万平方米甚至超过1000万平方米。

按世联地产统计的开发商的投资及开发速度，到2015年，全国50城市中城市商业综合体规模超过1000万平方米的城市数量将上升到26个，新增一倍多。贵阳、西安、北京、济南、长沙、成都则更将继著名的沈阳之后跻身“2000万平方米以上城市综合体规模城市”。

“5.64亿平方米是个什么概念？2015年中国城市商业综合体的开发量相当于全球商业地产开发量的半壁江山。而如此巨大的综合体开发量还未包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型。”潘韬如是说。

“商业地产热情似火的夏季已逝去，在寒冬来临之前的深秋已经到来了”，正荣集团副总裁王锐认为，对于还在千军万马杀进商业地产的开发商而言，市场早不是表面春夏之交般的热烈景象，掩盖背后是供过于求的供应量、同质化、商业品牌单一缺乏的招商难、空置率高企，中国商业地产现状实质已入“夏秋之交”。

“春江水暖鸭先知”，王锐透露，商业地产操盘一线已明显感触到“深秋来临”的迹象——“从去年开始，商业地产招商需要请商户吃饭，贴补装修甚至是其他方面的暗箱操作甚至做某些方面的交易才能把优质的商铺招到商业项目中来，而此前普遍的是商户求请着项目招商团队才能获得一个相对好的位置。”

市场两极分化加剧

供应过剩，意味着优胜劣汰的达尔文进化论将在市场奏效，中国商业地产市场两极化将进一步加剧。

高纬环球顾问部中国区董事雷玉红在接受中国商报记者采访时表示，如此庞大的供应量将会对市场产生很大影响，特别是对那些缺少经验的开发商。

按高纬环球监测，去年大约有150个购物中心在内地主要城市陆续开业，其中76个购物中心单体面积超过20万平方米。雷玉红认为，求大求全的中国超大型购物中心发展热潮积蓄的风险将比一般商业项目更大，“大型购物中心在品牌商资源、空置率、动线不合理等方面遭遇的难题将更大。”

而世联地产报告显示，截至目前，76%的城市商业综合体主流产品为60万平方米以下的中小规模项目。到2015年，这一比重仍为74%。就目前所开发的综合体项目数量和体量而言，本地型及区域型开发商开发的项目仍占75%和70%，全国型开发商只占25%和30%。

在潘韬来看，绝大部分本地型及区域型开发商目前仍不能完全具备开发综合体和商业地产项目的关键能力，这将给综合体项目招商带来诸多难题，以及后续的经营压力。

派臣投资管理有限公司董事长耿乃兴就透露，在其接手改造昆明滇池度假区一巨型商业地产项目之前，该项目从 2011年2月到2013年底的近两年时间里都没有任何有效签约。

类似上述昆明项目由于人口密度低、区域竞争激烈、体量与商业品质错位等招商难、空置高项目在全国层出不穷。

由于招商困难，一些三四线城市的本地开发商项目开始远离难招进来的主力店而由一些高租金的小品牌商铺填满整个项目，但是，王锐认为，这是饮鸩止渴，单纯为了一时的高租金而去掉主力店会对整个购物中心项目造成持久的巨大伤害，无法让不同业态品牌客流互补带动。

雷玉红认为，在供过于求的整体态势下，有经验的全国性大型专业开发商更能选择准确的位置，选择有丰富经验的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目，也更可能说服关键的主力商家进驻以及后续的运营管理。诸如上海K11、嘉里城和北京的侨福芳草地等购物中心最近在购物中心经营上更强调品质生活的营销策略就显出了差异化，对如今追求全方位购物体验的消费者就是越来越有吸引力的场所。

“反之，不懂得去探索发现和满足消费者新需求和差异化需求的中小型开发商、一些区域型开发商可能就会遭遇很大的麻烦。”雷玉红说。

政府或将收紧商业地产调控政策

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰认为，在未来两年中国部分城市零售物业供过于求的现实下，一些受人瞩目的失败的购物中心项目将会出现；而政府将有可能开始收紧调控政策，重新思考土地使用及城市规划策略。

此前，相对住宅市场的严控，商业地产的政府管控比较宽松，成为投资开发的“避风港”。

实际上，雷玉红告诉记者，目前在大城市已有地方政府注意到供过于求的迹象，并要求开发上带着规划、设计理念去“拿地”，对开发商资金实力和商业专业开发能力都有了一定的要求。

而对涉身其中的开发商地产商投资商而言，在政府“出手相救”前，避免被供大于求的过剩泡沫提前淹没还需要自身的积极调整应对。

搜铺网董事长庞小伟认为，面对市场环境的不断变化，购物中心的不断升级换代，2014年商业地产商需要业态和战略的双重调整，运用创新思维在激烈的产业竞争中赢得差异化生存的独特空间。

星浩资本副总裁兼商业管理公司总经理贾耀勇认为，当前商业地产发展的困难在于零售品牌太少，业态同质性太高，商业地产商需要创新发展新品牌与新业态以强化市场竞争力。“商业模式过于单一，购物广场的体量变得越来越大，但是消费者的体验并没有随着空间的增大而变得明显丰富起来。”

记者了解到，由于餐饮对购物中心提高入驻率和吸引客流、增强体验的关键，最近餐饮业态在购物中心的占比一路走高，从历史上一般的15%-20%的比例已甚至高达40%；同时儿童业态也被视为摆脱购物中心同质化的救命稻草，购物中心开始一味加重餐饮、儿童业态。对此，雷玉红也表示，二三线城市购物中心餐饮还是需保留在合理范围内，而一味复制儿童业态只会产生更大的租金压力，购物中心需从购物环境、文化上做综合设计规划增强体验性。

“光靠跑马圈地、复制和快速开发已经不可能在市场上一领风骚。”潘韬认为，中国的商业地产已逐渐进入“专业化阶段”。他的建议是区域型本地型地产开发商需要专业商业地产服务公司的助力才能摆脱泡沫危机。

潘韬称，巨量的综合体开发及大比例的本地型、区域型开发商占主体的现状，必然催生出对商业地产开发、运营链条上各环节专业服务的巨大需求。

“今后五年，大量的商业地产专业服务公司将涌现出来，如商业顾客公司、招商代理公司、专业的商业物业销售代理公司、资产管理公司等，而且其中少部分会在市场竞争中逐渐占领较大的市场份额，形成自己有全国影响力的品牌。”