蒋宏炳：2014年商业地产走势分析

2013年中国住宅市场整体火爆，因此，2013年的政策调控主题是加紧完善房地产市场调控长效机制;到2014年伊始，全国70个大中城市房价同比增幅明显收窄，涨幅回归到10%左右。为响应中央号召，各地也出现微调，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、促进新型城镇化等一系列措施。

为了满足群众的住房需求，中央在加大棚户区改造，安居工程建设以及经济适用房等方面下足了功夫，也就告诉我们，住宅市场的高利润阶段已经过去，现在迫切需要新的投资热点。中国土地使用权的年限导致土地一直是一种稀缺资源，在这块稀缺资源上，除了住宅市场，就是商业地产，2014年将是中国房地产市场充满挑战和戏剧化的一年。

国内出现企业抛售

2009年SOHO中国首度进入上海，经过4年多的努力，在上海的投资达到500亿元，但在2014年年初，却出演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局，将上海SOHO海伦广场和SOHO静安广场两个项目打包抛售;这是在李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心之后的又一涟漪，是不是房地产市场要崩盘了，实际上不是，这只是资本拥有者在重新做资产配置，重新规划公司战略发展方向，SOHO中国只是在“转型”，从其“限售”和“禁止售后包租”政策执行的背景来看，通过转型实现现金流的持续流入。人们的意识开始转变，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

4月8日-11日，博鳌亚洲论坛潘石屹的发言就证实了我们的预测，他表示：“不看好中国的住宅市场，今天不看好，过去的几年时间也不好。不光是口头这样说，而且这样做了，就没有在住宅市场上面再加大投入。但是还是看好像北京、上海这些一线城市的商业地产，商业地产就包括写字楼、商铺这样的商业地产。北京和上海的办公楼有一个合适的价位，最起码有一个百分之四点几，百分之五，甚至百分之六的资金回报率，而那住宅的资金回报率只有1%了。”

炳隆集团董事长蒋宏炳先生认为，在货币政策转向的背景下，SOHO中国的转型是明智的，在销售热情减缓的时候，通过物业开发的方式，实现比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现“强者恒强”。实际上，从2012年开始，炳隆集团开始进入房地产领域，从工业地产到商业地产，再到生态地产，都将是未来房地产发展的主流，房地产中的住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。中国人的投资渠道非常有限，如果住宅继续限购的话，相信商业地产领域仍会继续成为不错的投资选择，这不管是对个人还是对发展商来说都仍是机会。

地段成投资首选

4月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在重庆主持召开座谈会，研究依托黄金水道建设长江经济带，为中国经济持续发展提供重要支撑。李克强指出，长江经济带的建设，对于有效扩大内需、促进经济稳定增长、调整区域结构、实现中国经济升级具有重要意义。

从政策导向看，未来五年，长江经济带东起上海、西至云南，涉及上海、重庆、江苏、湖北、浙江、四川、湖南、江西、安徽7个省2个直辖市，依托长三角城市群、长江中游城市群、渝蓉城市群;推进长江中上游腹地开发等

炳隆集团在线金融理财师指出，从纵向的中国到横向的中国，环渤海、长三角到珠三角，属于纵向发展，而现在打造的长江经济带，属于横向发展，未来的中国将是一个大的棋盘，纵横交错。从目前53.7%的城镇化率看，城镇化依然是未来发展的重头戏，只是这个重头目前在整体规划上，将在更大的空间视野下促进资源的流动和配置，形成“大而活”的统一市场。炳隆集团目前投资的新桥国际财富广场项目，就处于长江流域，安徽合肥都市圈，基本圈层半径为100公里，形成皖中一体化发展格局，将有效地带动安徽省经济发展。

住宅限购继续，商业地产飘红

在一些发达国家，对商业布局都有着严格的规划和要求。而中国的统计解决显示，中国购物中心将会实现以300家/年的速度增长，万达商业广场、华润万象城等商业综合体等项目将成为二、三线城市及中西部城市发展领头羊。万达集团董事长王健林认为：“以省和市为单位出台商业规划，比如哪里可以做商业中心，哪里可以做超市，可以避免恶性竞争，比起出台调控政策更具可行性。”

习主席在新一届政治局常委见面会上表示：“我们的人民热爱生活，期盼有更好的教育、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境，期盼着孩子们能成长得更好、工作得更好、生活得更好。人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”这告诉我们，将继续推动新型城镇化建设，这将为商业地产带来更加广阔的发展空间。鄂尔多斯并不是真的“鬼城”，只是目前的房地产价格超过了购房者的购买能力，导致出现滞销，用5年的时间将逐步消化。

炳隆集团董事长蒋宏炳先生认为：“虽然宏观经济存在诸多不确定因素，但是中国的商业地产市场处于周期中的上升阶段。这从2013年第四季度稳定的商业地产市场活动量就可得知，市场整体信心仍然维持在一定的水平上。我们未来重点发展的新兴产业将以现代服务业为主，优先发展生产性服务业，而非生产性服务业也将在新型城镇化进程中提速，如果说未来服务业在GDP中比重从2013年的46.1%上升到2015年的49%，到2020年的56.1%。众所周知，服务业的发展与商业地产密不可分，这意味着2014年商业地产将迎来更多的发展机会。未来5年将进入整体结构调整发展阶段，商业地产投资回报周期较长，如果投资者对商业地产感兴趣，就要有做好长期坚守的准备。”