香港地产壳股暴跌迷雾商业地产等遭腰斩

在经历了2013年上半年的疯狂后，众多内地地产公司在香港的壳平台股开始了暴跌之旅。数据显示，从2013年6月高点至今，包括万科置业海外、金地商置、招商局置地、万达商业地产在内的众多地产股股价均遭到了腰斩。
而从2012年至今的三波买壳潮后，内地大型房企大多已完成了在香港资本市场的布局，而下一步，如何利用好，并真正打通这些融资平台尤为关键。
股价雪崩
2014年4月28日，在香港借壳上市的招商地产海外平台招商局置地再跌4.9%。
而从2013年5月31日最高的3.75港元到2014年4月28日的0.97港元，招商局置地的股价用“雪崩”来形容也毫不为过。
数据显示，从2013年8月开始，招商局置地股价开始一路下挫，中途甚至没有任何像样的反弹。
有同样经历的还包括众多内地地产公司在港股的壳平台。
数据显示，2013年6月是港股地产壳公司股价的分水岭。
与招商局置地一样，2013年5月31日，万科置业海外的股价摸到了短期的高点15.6港元，万达商业地产在这一天达到了5.37港元的历史最高点，而6月4日，金地商置的股价在达到1.27港元后也见顶。
但在随后的一年中，万科置业海外和万达商业地产的股价均遭到腰斩，截至到4月28日，万科置业海外的股价报收于8.89港元，而万达商业地产收于2.63港元。金地商置则收于0.51港元，而最低则探至0.48港元。
而在国内多次上市未果的朗诗地产在香港的壳平台朗诗绿色地产股价也经历了同样的遭遇，从2013年8月18日最高的1.28港元直线滑落到最近的0.62港元。
尽管同期，在国内A股上市的“招保万金”均经历了股价的大幅下挫，但像招商局置地和金地商置这样，跌去绝大部分市值的情况并不多见。
进入2014年，这些壳平台股价加速下跌。
与内地地产股下跌的逻辑类似，杭州降价，浙江房企兴润置业债务违约都是触发性因素。
但与内地地产股不同的是，一些在内地看来的利好因素，对港股壳平台而言却是利空。
3月19日，中茵股份和天保基建两家上市房企的非公开发行股票预案获得证监会无条件核准，这被业内解读为停滞了三年多的房地产再融资正式开闸。
当日，内地地产股大涨。但港股地产壳平台却持续下跌。
“内地融资放开，对港股平台相对利空，毕竟很多房企香港买壳就是为了融资，如果内地融资放开，这些壳就失去了原来的意义。”深圳一大型券商地产分析师对经济观察报表示。
另一个影响壳平台价值的是人民币贬值。
上述分析师称，由于人民币贬值，外币债务较多的行业就不得不向贷款机构偿还更多钱。
公开消息显示，2014年第一季度人民币兑美元下跌2.7%，扭转了连续几年的升值趋势。一些海外分析师称，拥有巨额外币债务和高进口成本或海外支出的行业尤其容易受到汇率波动的影响。这些行业包括航空业、房地产业和消费品业。
摩根士丹利分析师称，不同于大宗商品需求大户，房地产开发商获得的是人民币收入，而且大多数房企没有对海外借款进行风险对冲。
人民币兑港币下跌的风险在外债巨大的航空业中体现得尤为明显。中国南方航空股份有限公司就预计2014年第一季度公司将出现人民币3亿元至3.5亿元的净亏损。而去年第一季度，该公司实现净利润人民币5700万元。
在这种情况下，借外债的房企显然不轻松。中原地产数据显示，2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。
何去何从
事实上，在过去的两年中，在融资受限的情况下，包括“招保万金”等在内的大型房企蜂拥而至香港，抢购壳资源，试图打开海外融资通道。
而这一过程大致经历了三个阶段。
第一波始于2012年，以招保万金为代表。2012年5月，招商地产、万科先后公布收购香港上市公司控股权的公告。当年7月，金地集团公告以总对价约16.54亿港元购买星狮地产56.05%的股份。
而2013年，以未上市的绿地集团和万达为代表的内地房企掀起了第二波购买潮。2013年4月，万达以6.74亿港元总价买下香港恒力地产65%的股权，而后名为“万达商业地产”。5月，绿地以约30亿港元的代价认购盛高增发的普通股及无投票权可换股优先股，后更名为绿地香港。中粮集团、朗诗地产等随后跟进。
2014年，这一势头没有停止。2月18日，绿景地产控股有限公司收购了新泽控股。4月10日，浙江海亮地产集团把香港上市的科浪国际控股收编。
招商证券(香港)研究部副总裁、香港及海外地产行业首席分析师段斐钦在接受经济观察报采访时表示，之所以会出现内地房企香港买壳潮，是因为部分A股地产企业由于在宏观调控地产企业不能再融资的背景下，迫切需要通过港股资本市场建立新的融资平台，而通过“壳”资源往往是最易实现的路径。
在段斐钦看来，房地产行业仍处于宏观调控的背景下，部分地产企业的经营能力与资产价值严重不匹配，但资产价值实现依托既有的内部能力已难以实现，从而寻求外部因素的介入。
要打通香港融资平台，相较于港股IPO的“持久战”，买壳上市也就成了不错的选择。
不过，从现在来看，这一买壳风有渐渐平息之势。毕竟，在万达和绿地之后，内地大型房企大多已完成在香港的买壳，后面小房企的跟风对市场已无太大影响。
一壳平台公司高管在接受经济观察报采访时表示，单纯的壳平台没有规模，就没有融资能力，也谈不上造血功能，再好的壳也将失去意义。
至于买了壳之后又将如何，现在暂时难以判断。毕竟，受制于香港方面的规定，绝大多数房企难以在买壳后24个月内，向壳公司大规模注入资产以实现再融资。
从目前来看，可以借鉴的案例是招商局置地。
为尽快打通海外融资渠道，招商地产2013年4月份启动了对招商局置地的重组，注入位于广州(楼盘)、南京(楼盘)、佛山(楼盘)、重庆(楼盘)4城市的8个地产项目，总建筑面积达538万平方米，价值61.7亿港元。
在重组完成仅一个多月，2013年12月12日，招商地产公告称，其控股子公司招商局置地发行的5亿美元信用增强债券，已获得香港联合交易所批准上市及买卖。据悉，该美元债券的期限为 5年，票面利率为4.021%，远低于目前国内银行10%左右的贷款利率。“通过重组，公司成为港股上市的红筹房地产公司，真正具备了海外融资的能力。”招商局置地财务总监余志良对外表示，重组配套融资是其海外融资的第一步;而资产注入后，公司股东权益得到提高，负债率下降，又给发行债券腾出了空间，是为第二步融资。
即便如此，并不是所有房企都能采取类似招商地产的注资举动。由于自身条件限制，2012年在香港借壳的万科和金地并未采取类似的举动。
根据2006年商务部、证监会、外管局等六部门联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(“10号文”)，如果要把境内资产注入到境外上市公司必须满足一些条件。
而招商地产此次注入东力的资产在选择标准上是按照“在境外运营满三年的资产”，遵循了1997年的“红筹指引”。资料显示，1997年6月20日，国务院公布《关于进一步加强在境外发行股票和上市管理的通知》(简称“九七红筹指引”)，规定境内资产出境后满三年方可上市，而对于设立时即在境外的资产并没有特别要求。