朱凌波：商业地产结构性分化 三四线风险最大

记者：在经济增速放缓和电子商务的冲击下，传统零售企业面临利润下滑的困境，该如何面对电商冲击？很多传统零售商也试水电子商务，但步履维艰，您认为主要原因是什么？

朱凌波：经济放缓这是经济成长周期必然要经历的阶段。中国改革的红利，政策的红利，土地的红利等造成改革开放高速发展，但是由于过去透支型开发，透支资源、资本、人力，很多都是违背了经济，甚至一个企业客观发展规律，客观平衡发展规律，急功近利，杀鸡取卵的方式，所以出现平台期或者下滑期是必然的。

商业地产和电商是相生相融，是一把双刃剑，既有所谓的冲击，也会带领它腾飞。通过电商，可以拉近与消费者距离，通过大数据收集，对消费者进行定向精准营销，可以创造增量消费，包括现场支付宝等等支付手段，增加实体经济增量的出现。同时，电商也抢走了实体店的客户，或者消费的品类。比如说衣服、鞋子、书等不用体验、验货、互动的消费，无疑被抢走了，这会对实体经济产生冲击，分流消费。

人类最终是体验的动物，消费的动物，需要现场去交流的。人生活无非是三个项目，一个是回归大自然，这是人与生俱来的，都来自于土地，来自于乡村。第二个，城市化是追求时尚、追求进步，不可遏制的一个潮流，所有人都要进城，农村人要进县城，县城的人要进地级市，地级市的人要进北上广深，就是人们在追求进步。还有一种是互联网带来的虚拟生活，虚拟的互动。其实现在人类就是三极生活。未来的一个趋势，就是让乡村、城市、互联网能够一体化。

创新带来的这种东西是传统经济再也拉不回去的，电商也好，实体经济也好，他自己延伸出属于他特质的客户。但是传统经济可以用现场经济，用创新服务、新业态，把这些人重新拉回去，创造一个增量的消费。所以，我认为互联网和实体经济并不是绝对分离的。如果按照这样一个思维去想，无论实体经济做互联网，还是电商和实体经济结合，都可以找到一条共生共荣的道路。

商业地产以一、二线城市为主战场

记者：不少人预测2014年房地产会受到经济大环境影响，不确定因素会最多，你如何看待今年中国商业地产市场？

朱凌波：商业地产走到今天开始进入一个结构性分化的结构，我们说一、二线城市出现回归。从前几年开始，大家全部都是铺到三、四线城市布点扩张，但是发现三、四线城市有一些问题，现在大家开始回流。一、二线城市毕竟经济、教育、政治、时尚、公共交通系统，消费能力和消费理念，包括人的理念，人口基数还是主战场。

而且，人群结构性分类更加明显，为创新提供了很多的基础平台支持。所以从去年开始出现主题化购物中心，一站式家庭式购物中心开始出现了，休闲、文化购物中心，出现了艺术类的购物中心，像芳草地等等。人群开始出现分化，出现不同阶层、不同圈层，不同消费品类。所以，一、二线城市未来发展还会进入一个相对繁荣，甚至创新的主战场。而三线城市会出现不断调整，还需要十年，甚至更长时间的成长和培育，才能更好的进入到繁荣的，需要更多消费支持的创新阶段。