别墅区商业：商业地产新“蓝海”

在商业地产风头正劲、购物中心遍地开花的当下，如何去同质化，走出多元化、专业化的新兴商业地产模式，已经成为商业地产商急需突破的行业性难题。在中国商业地产联盟副理事长兼秘书长、商务部市场运行专家王永平看来，打造包括别墅商业在内的城市次核心区高端商业地产，还需因地制宜，由开发商、商家共同探索出新的商业模式。

    中国房地产报：目前北京乃至全国市场，是否有成功的别墅区商业、城市次核心区高端商业模式?

    王永平：没有商业的别墅其实是中国很多别墅区的现状，导致很多别墅区都是“有居住无生活”。别墅区通常没有底商，开发商很多是用会所的形式建设商业配套。但是很多会所客流量太小，开发商的胃口又都很高，规划的时候是配套，别墅真正落成的时候却又当成盈利的场所。这样招商会很困难，就算有商户进去，经营也会很困难，导致这些会所沦为鸡肋，经常很不景气，甚至有的开发商最后就悄悄把会所改掉了。

    中国房地产报：是什么原因造成别墅区商业的匮乏?

    王永平：首先是城市规划的问题。如果别墅区形成一定规模，进行集中开发，或者别墅周边不完全是别墅，而是与一些高端公寓相配套，客群形成联动，人口形成规模，就比较有利于商业开发。但是有些别墅的旁边就是城中村、回迁户，这样的客群没有任何的交集，商业也做不起来。

    其次是开发商理念的问题，以往别墅开发商都把重点放在户型设计和装修上，没有把商业配套、别墅人群的生活便利性放在重要位置，导致别墅沦为第二居所，也造成了目前别墅商业比较尴尬的境地。

    中国房地产报：别墅区商业在实践中是否有成功的机会?

    王永平：这个问题让我想起营销里面很经典的“卖鞋”的故事。有人说，那个城市的人根本不需要鞋，因为他们不穿鞋，另外一个营销人员却从光脚的人群当中看到了卖鞋的机会。

    如果规划合理、开发商有实力，别墅商业其实还是很有机会的。虽然比较高端，受众比较少，但是如果规划的别墅区有了一定规模的人群基础，别墅商业就存在发展空间。

    比如中粮祥云小镇所处的是北京的中央别墅区，从地理位置来说对很多品牌是具备吸引力的。但是其他地方的别墅区是不是也有发展别墅区商业的潜力，也属于“蓝海”，那就不一定了。我认为商业地产有三个特点：替代性强、可塑性大、复制性差。商业地产发展不要考虑太多宏观的因素，要具体分析、区别对待。

    中国房地产报：包括别墅商业在内的城市次核心区高端商业的未来发展趋势如何?

    王永平：别墅商业是行业性的新课题，如果能够破解，以后对全行业都有重要的参照借鉴的意义。新兴的商业模式在探索过程中一定离不开商户的支持，我觉得应该怀着跟商家共同培育、共同探索的理念去发展，大家共同寻找新的商机。

    未来商业地产的趋势我认为是多元化、两极化、专家化。过去，全国商业地产有六七成都是万达[简介最新动态]模式，消费者眼前的都是购物中心、“大盒子”。消费者和政府都希望有新的产品出现，而多元化就是创新的必由之路。未来商业地产还会出现两极化，好的会更好，差的会更差。而洗牌过程中，要想成为赢家，必须专家化，谁是专家谁就赢面最大。