沈阳商业地产一季度竞争激烈 甲级写字楼空置率攀升

上周，睿意德发布中国首个商业地产指数。从指数趋势来看，商业地产呈波浪形上升，其中一线城市发展最好，二线城市不够均衡，三线城市前景较佳。
市场数据层面，尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年第一季度，中国商业地产市场却已蓄势进入第二轮上升期，以年增长12.5%的增速继续跃进，一季度中国商业地产指数已达到133.9。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示：“最新的中国商业地产指数反映了商业地产在经历一轮狂飙后开始进入波浪形上升阶段。同时，市场分化日趋加剧。
作为东北中心城市的沈阳，一季度经济增长压力已在写字楼和商铺等商业地产领域有所体现。
一季度传统卖场受到冲击 地下商业竞争趋白热化
随着大量商业项目入市，及电商对传统商业的冲击，一季度沈阳商业地产同质化竞争日渐激烈。一季度，沈阳百货零售业市场再现变局，0101流行馆华府店于1月28日宣布闭店，这是继伊势丹、新玛特(花季店)后，第三家闭店的百货卖场。
记者调查了解，0101流行馆华府店开业于2011年12月，面积为28，758平方米，以都市年轻时尚为商业定位。与华府天地购物中心仅一酒店相隔，金融中心购物广场已经开业并陆续招商中，而同样离该中心不远的北站地区，沈阳新地中心阳光百货的开业，无疑也对0101流行馆带来不小的压力。
据业内人士透露，0101流行馆自入驻华府天地购物中心来，一直没有摆脱人气之困，经营也始终没有多大的起色，再加上电商的广泛冲击，市场环境大变化背景下，退出金廊商圈也是预料之中的事。
与0101流行馆华府店同样，受到电商快速发展与地下商业大量供应双重夹击的 ，还有位于太原街的时尚地下商城。
2014年1月3日，沈阳时尚地下负一层和负二层的300多业户商铺集体歇业。部分业户表示，他们此举是抗议时尚地下商铺管理费过高。
事实上，随着电商的快速发展，时尚地下这种定位于低端潮流品牌的实体店，受到了前所未有的冲击。而近些年来，沈阳大量地下商业的供应也造成了其客源分流。
目前，时尚地下所在的太原街地区为沈阳地下商业开发热点，除了已经营业的时尚地下、地一大道外，未来还将有朗勤商道、华润太原街广场、沈阳站西地下商业广场等项目相继入市，未来的竞争也将趋于白热化。
RET睿意德沈阳公司顾问部高级经理夏季表示：截至到2014年第一季度，沈阳地下空间已经竣工的1325个项目建筑面积约为1163万平方米，目前在建的906个项目面积约为1485万平方米。地下空间的建设能部分解决现在中街、太原街和北站区域的拥堵及停车困难等问题，有利于进一步提升商圈的竞争力。但是大量地下商业的供应也将加剧区域的竞争。
商业市场整合趋势明显 体验式商业时代回归
随着竞争的不断加剧，沈阳传统商业市场的市场化进程也在不断加快，商业市场整合趋势日趋明显。
2014年1月21日至23日，如山创投以竞价交易买入中兴商业1300万股份，占总股本的4.66%;2014年3月17日，如山创投又通过大宗交易增持中兴商业1500万股，占总股本的5.38%。此番举牌，盾安系约投入3.4亿元巨资，一举跃居中兴商业的第二大股东。
2014年2月19日，茂业在对商业城增持5年后，完成了对沈阳商业城的收购，成为其大股东。
在商业市场整合的同时，一季度以传统经营模式为主的夜市商业街等传统商业有所回归，体验式商业市场势头渐起。业内人士表示，传统经营模式和传统品牌重新回归消费者视野，是体验式消费时代文化体验消费的一种集中表现。
甲级写字楼需求疲软 空置率大幅攀升
据记者调查了解，2014年第一季度，沈阳共有43,000平方米的写字楼新增供应，与上季度相比，市场对甲级写字楼的需求减弱，甲级写字楼空置率从2013年第4季度的14.4%攀升至2014年第1季度的20.8%，上涨6.4个百分点。
从总体市场情况看，本季度沈阳写字楼市场情绪稳定，沈阳甲级写字楼平均成交租金环比上升了1.9%，达到112.9元(18.37美元)。
而从区域来看，北站区域由于部分写字楼集中对高区租赁进而拉高平均租金水平，成交价租金升至118.6元(19.2美元);五里河区域在去年整年平稳态势的驱动下，加之未有新项目入市此区域，业主改变以往保守的租赁策略，今年第一季度租金出现了上扬趋势，成交租金环比上涨2.6%，至135.1元(21.9美元)，继续领跑甲级写字楼市场。
2014年，预计约有27.5万平方米新增供应入市，其中五里河区域的供应约占总供应的62%，其余则全部来自北站区域。两区域的竞争优势也因办公集群化而愈加明显。夏季认为，大量甲级销售型写字楼投入市场，将吸纳目前租赁型写字楼客户进而加剧市场竞争，沈阳甲级写字楼市场将在此推动下进入新的发展格局。