京津冀一体化利好天津商业地产

目前，随着京津冀一体化概念的提出以及本市“北方经济中心”地位的确立，大量国内外知名企业、品牌也陆续开始抢占天津市场。市场对各类购物中心、商铺等商业(论坛)地产(论坛)类产品的需求将会不断增大。由此不难看出，天津在未来几年将成为国内、国外企业的投资热土。在此种背景之下，天津的商务办公环境需要发展、改善，投资潜力显现。

帝海集团总裁李小明在接受采访时表示，京津冀一体化可以促进整个区域经济的发展，实现互补。从目前看来，房地产行业至少还会火20年到30年，伴随房地产行业的发展，商业地产至少还会火30年。随着经济发展，居民对改善生活质量的要求会越来越高，居民消费也会不断升级。比如最开始居民购物只需简单的百货大楼，现在却是包含吃、喝、玩等休闲服务一条龙的购物中心，由简单消费转向体验式消费。伴随消费升级，商业地产也会升级。

在产品规模方面，商业地产项目也是有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万甚至上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，或者更小。对于前者而言，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；而商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街这类规模较小的商业地产则采用商铺出售，零散经营的模式。但这个模式存在后期经营管理的问题，因此在投资的时候需要谨慎。

另外，招商一直是商业地产面临的问题，也是难点。为此，业内的普遍规律是，在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。比如，一个项目在前期的招商重点首先是与大商家签订合作合同；建设后期招商的内容转变为寻找中小经营者进场经营。此外，招商还要善于利用专业招商机构。这是因为在招商过程中，地产商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构则掌握着大量的商家资源，更重要的，他们对商家的选址要求很熟悉，在谈判中会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家或大面积的商铺招商，专业招商机构往往能起到决定性作用。

社区商业地产最受青睐

在商业地产经营方面，作为商业地产之一的都市型购物中心，对于其是否需要主力百货店的讨论一直没有停止。特别是2012年4月，永旺商场因“定位”原因从北京朝阳大悦城全身而退之后，更是让业界对都市型购物中心“去百货化”的观点日趋高涨。而另一方面，社区型购物中心却发展得如火如荼。由于其具备持续性消费的先天优势，适应了居民享受型消费的客观需求，在便利性、商品定位和消费者服务上具备明显优势。随着中心区商业逐渐饱和，社区型购物中心将占据主导地位，并成为未来购物中心的发展重点。而且社区型购物中心因自身特点，受金融危机冲击较小，抗风险能力也较强。

与一般都市型购物中心不同，社区型购物中心的物业体量相对较小，一般为5万平米左右，引进的品牌也比城市购物中心相对偏低，目标客户为周边社区居民，旨在满足周边居民的一体化购物娱乐需要，但业态更丰富也更灵活。百货和超市是作为主力店进驻至购物中心的，租用面积仅占整个购物中心面积约三至四成左右，其它业态包括院线、餐饮、游艺、幼教、社区服务等。社区型购物中心在我国起步较晚，是百货、超市业态升级的又一新型业态。

有数据表明，社区购物中心在全国的购物中心总量中已占比一半。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，从国内外来看，社区型购物中心都是最适合老百姓生活的，它提供一站式服务，满足消费者在吃喝玩乐、购物休闲、餐饮亲情沟通等方面的需求。居民在社区型购物中心的消费频率很高，在中国区域型、都市型购物中心接近饱和的状态下，目前已有更多的机会来自社区购物中心。此外，也有专家认为，中国购物中心发展空间还很大，随着交通和便利性逐渐被消费者纳入时间成本，越来越多的消费者希望在周边几公里即可到达。