西安1季度"住冷商热" 住宅成交下滑写字楼、商业上扬

国家统计局4月16日发布了一季度房地产数据，全国房地产市场遭遇“卖房难”窘境。统计显示，西安楼市也呈现“住冷商热”的局面。但伴随3月中下旬以来的回暖迹象，特别是未来政策层面可能放松的预期，业内预测，市场在二季度或将逐步升温。

一季度“房难卖”西安“住冷商热”

4月16日，国家统计局发布了一季度房地产数据。全国房地产市场普遍遭遇“卖房难”窘境。统计表明，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%，而商品房销售额同比下降了5.2%；截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。其中，东部地区下滑明显，1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1月份-2月份扩大4个百分点；销售额7981亿元，下降11.5%。

西安楼市在一季度呈现两极分化，住宅成交下滑，写字楼和商业地产市场上扬。美城机构数据显示：西安市一季度住宅成交214.83万平米，环比下滑21.82%，同比下滑14.21%。一季度写字楼成交11.58万平米，环比下滑47.53%，同比上涨52.16%；一季度商业成交13.69万平米，环比下滑29%，同比上涨35.8%。美 城机构首席市场分析师董生认为，西安住宅市场低迷主要受以下四方面影响：一是国民经济增速的下滑直接影响了家庭收入的增加，进而影响了购买力；其次，近期 杭州等地降价的风波影响了购房者对于房价的预期，观望情绪再起；三是信贷政策在年初并没有放松，持续的收紧也直接制约了改善性需求的入市；四是不动产登记 和房产税等政策迟迟不落地，也导致了市场预期的不一致。

从写字楼和商业市场来看，政策层面基本没有受到影响，住宅的严控也在一定程度上推热了商办物业的增长，使得购房者投资性需求转移。鉴于当前住宅的投资回报率只有3%左右，投资价值已经大幅缩水，而投资回报率高达6-8%的写字楼和商业地产就受到了购房者的青睐。

3月逐渐回归正常节奏，二季度或稳步升温

虽然一季度的市场表现不佳，但从3月特别是3月中下旬来看，全国主要城市的成交量均开始回升。机构监测，北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面仍然为供不应求。

公 开数据表明，3月西安商品房市场备案销售面积为133.81万平方米，环比增长了91.34%，同比下降8.35%。其中商品住宅备案销售面积为 121.30万平方米，环比增长98.10%，同比增长0.50%；商品住宅备案成交均价为6512元/平方米，环比小幅下降0.63%。从区域成交表现 来看，与2月相比，城南、城东住宅销量表现突出。

某研究机构认为，一方面如金辉、海伦堡等品牌房企销售业绩良好，均是通过快速开发高周转运 作项目，对3月楼市成交贡献巨大。另一方面，银行“钱紧”并没有得到根本性好转，媒体大肆渲染“楼市崩盘论”，造成购房者观望情绪加深，房企对未来市场的 预判也开始转向谨慎态度，为了快速回笼资金，跑量出货成为开发商的普遍选择，3月住宅成交均价环比因此小幅下降。同时，大量城改项目集中备案是造成3月楼 市量涨价跌的重要原因。

机构认为，预计未来的货币政策可能会适度放松，一系列举措将逐步改善当前按揭贷款紧张的局面。因此，对购房需求的抑 制也将逐步消退。由于行业基本面与2013年并无太大差别，随着分类调控逐步落地，各地方将出台松紧不一的落实措施，甚至部分城市还将出台彻底松绑限购等 刺激性措施。对西安市场来说，随着房企推案力度加大，3月中下旬市场已有成交上扬迹象，二季度或将逐步升温。