商业地产投资收益锐减已成投资重灾区

中金标准数据总经理郝文嘉表示，在已经出现投资收益下降的城市中，不乏北京、上海、广州、深圳、青岛、长沙、南宁等一二线城市，也有东莞、杭州、无锡、温州、宁波等三四线城市。

更为严峻的是，商业地产的投资收益下降趋势在过去一年间尤为明显。在被监测的全国近百城市中，1年来和3年来的商业地产平均年化收益率，已经比过去5年的平均年化收益率出现明显下降。

商业地产整体向下

“从近一年来商业营业用房、办公楼、住宅三种不同物业收益为负的城市占比可以看出，在被监测取样的86个城市中，商业营业用房的收益为负的城市个数达到了21个，占比近四分之一。办公楼方面收入为负的城市个数占比也达到了16%以上。”郝文嘉告诉中国房地产报记者，“均超过了近一年住宅物业13.79%的收益为负的城市占比。”

与投资收益趋势下行相比，近一年年化收益率为负值的城市数量增加更能反映出当前各地房地产市场各类物业加速步入调整期。2014年3月，住宅、办公楼和商业营业性用房投资收益下降城市的占比分别高达44.82%、48.21%和59.3%。从整体上看，住宅、办公楼和商业营业用房的投资收益总体下行的趋势越来越明显，但需要运营成本更高、对宏观经济依赖度最强的商场、商铺等商业营业性用房出现的下行风险最高，不仅投资收益下降的城市占比近6成，而且投资收益已经为负值的城市占比近1/4。

“从投资者结构上分析，绝大多数存量住宅集中在小业主、个体散户手中；而商业地产，尤其是商场商铺等营运用房，多数集中在商家、机构投资者手中。” 相比目前更受关注的住宅“泡沫”、“崩盘”论调，在郝文嘉看来，商业地产的投资风险更应该值得关注，在本轮房地产市场调整中，商业地产也会是最容易倒下去的一环，“即便房地产总体下行、各类物业投资收益下滑，住宅投资者小业主散户的持有成本比较低，可以自住出租，抛售压力不大。而每天都需要运营投入、资金运作的商业地产反而更难以承受投资下行的风险。”

过去5年来，在百个被监测的全国主要城市中商业地产的平均年化收益率已经出现了大幅下降。

中金标准数据公布的“百城办公楼投资收益指数”和“百城商业营业用房投资收益指数”显示：甲级写字楼租金连年高歌猛进的一线城市，办公楼年化平均收益率已经从5年期的22.86%降至3年期的14.96%和1年期的12.22%；一直被业界诟病存在办公楼供应过量的二三线城市，年化平均收益率从5年期的15.52%降至3年期的9.92%和1年期的11.22%。

而刨除办公楼、工业物流物业之外的商业营业用房（商场、商铺、零售、酒店等）的平均年期收益率在过去5年来下降更为迅猛，其中一线城市直接从5年期年化平均收益率降到1年期的-5.90%；在被称为商业地产“蓝海”的二三线城市，商业营业用房的平均年化收益率，也从5年期的22.97%降至1年期的13.14%。

中国科学院大学管理学院副院长董纪昌对此表示，种种迹象表明，中国房地产市场已步入投资收益衰减期，不同城市、不同物业类型的投资收益已呈分化趋势，包括商业地产在内，房地产市场的投资风险正在加重。

珠三角、长三角投资损失最重

在全国各地商业地产如火如荼的建设大潮中，一直存在部分城市商业地产是否供应过剩的争议。

此前，国际代理机构世邦魏理仕为中国房地产报提供的独家办公楼调查就曾经显示，包括天津、沈阳、重庆等14个二线城市在内，2013至2016年间的新增总量将达到4080万平方米，基于过去3年的平均吸纳率测算，理论上，要消化这些写字楼上述城市所需的时间分别为60年、25年、20年。

在零售物业等其他商业地产方面，包含天津、沈阳、重庆在内，中国已经有七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发榜单，在去年，中国购物中心开发量、在建面积甚至已经占到全球一半以上。

“以北京为例，目前CBD（中央商务区）、金融街[最新消息价格户型点评]等区域的甲级写字楼租金价格已经能够比肩香港中环等地。此前连续数年来的租金上涨已经导致一些信息技术类、制作类公司逐步外迁，选择望京[最新消息价格户型点评]、亦庄等租金相比便宜的城市次中心区域。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉记者，根据第一太平戴维斯2014年一季度的市场报告，北京甲级写字楼净有效租金至每平方米每月人民币311.5元，为中国大陆地区最高租金水平。但北京的甲级写字楼净有效租金已经连续四个季度下滑，环比与同比分别下降0.4%与2.4%。

“宏观经济的下行压力、传统商业模式的整合、互联网电商的冲击、租售比偏低等都是导致商业地产投资收益下滑、投资风险提高的原因。”郝文嘉介绍，按照国际一般规律，商业地产的租售回报率应该高于住宅，因为商业地产的维持还需要大量运营管理、资金人力等成本，达到10%左右的租金回报率才比较安全，而目前全国普遍的商业地产租金回报率只有5%至6%。

“从地域上看，珠三角和长三角商业地产投资损失最惨重。珠三角和长三角历来是我国经济发展的龙头区域，而本轮房地产市场的调整首先是从这两个地区的商业地产开始的。从中可以看出，商业地产景气程度与国家宏观经济密切相关，而且与当地经济发展状况密切相关。”

郝文嘉同时指出，数据显示，2014年3月，商业营业用房1年年化收益跌幅前10的城市中，有5个位于珠三角，2个位于长三角。办公楼1年年化收益跌幅前10的城市中，有2个位于珠三角，5个位于长三角。近来，我国宏观经济多项指标下行，进出口数量的大幅萎缩，钢贸、矿业等行业引发的信贷风险呈扩散趋势，由于出口和联保信贷式的经济增长方式在长三角和珠三角地区根基深厚，本轮以此为主要根源的经济调整必然会影响这两个地区的商业景气度，这些地区的办公楼和商业营业性用房的投资收益下降必然在所难免。

“除了传统行业步入风险调整期，日益发展的互联网经济也使很多原先需要依托实体店的商业行为不需要再依赖传统的办公楼和商业营业性用房，实体性商业地产需求的减弱也是本轮写字楼和纯商业地产大幅调整的重要原因。