万科用“互联网思维”做商业地产，发展商业地产

2015年的意大利米兰世博会，万科[简介 最新动态]将向全世界讲述一个满是包子馒头面条、热气腾腾的中国“食堂”的故事。

但若仅仅是展示下中国“食堂”文化和食物的博大精深，显然小看了这家中国最大房地产商重金“出海”的用心。

万科对于其中的内涵表达和布局设计远比上述表象来得更宏大。

沿万科业务出发，从2010年开始，万科逐步在全国各万科新社区试行自主经营的“第五食堂”的打法已成为可能破局中国社区商业发展之难的模式探索，给当下社区商业和城镇化的发展都提供了无限的可能。而从寻求后千亿增量的整个万科公司的布局来看，“社区食堂”正是能窥一斑见全貌的万科转型的注脚。

“下一个十年，万科将面临脱胎换骨的转型。”日前，在北京万科2014年度招商[简介 最新动态]迎春会暨MORE THAN MALL品牌发布会上，万科集团执行副总裁毛大庆也再次强调了这样的决心：迈过千亿规模后的万科将由“卖住宅”转型为“卖服务”的城市综合配套服务商。

而转型的2014年，万科30岁，正式步入而立之年。

自主经营 搭建社区商业生态闭环

万科社区商业将不断升级并重点引进教育、医疗等资源。

“以食物构建社区”——万科米兰世博会“食堂”的主题概念出现了这样的字眼。

这正是万科做社区商业的思路。

在万科试水的深圳、杭州、北京等地住宅楼盘中，“第五食堂”早已声名鹊起。工作忙碌的上班族，不经常下厨的80、90后，留守在家的老人和小孩，都“放心地”将“食”的大问题交给了万科的社区食堂。

为什么？万科社区食堂由万科物业公司自主经营，万科公司等于放弃一部分楼面租金收入补贴餐饮公司，以使后者能提供实惠的就餐服务；同时万科的自营也使得社区食堂对食材和烹饪制作讲求如“自家厨房”般的安全、放心，且菜品丰富、选择多样。

比如“10元吃饱、20元吃好、30元吃得脚打漂”就是上海万科客户关系中心经理汤科正对上海万科社区食堂的要求。

卡着城市社区需求空白点的“社区食堂”仅仅是万科社区商业体系中的“产品”之一。

毛大庆告诉中国商报记者，万科对每个社区商业业态模型的配置是“五菜一汤”，即第五食堂、菜市场、便利店、社区医院、银行，以及将要增设的养老公寓等。“最理想的状况是，住户可以在小区外方圆一公里以内，完成所有必需服务。”

上述架构放在如今的互联网思维大潮下看，俨然是在搭建一个社区商业发展的生态闭环——万科的楼盘住户为生态圈的核心，撬动食堂、菜市场、便利店、社区医院、银行、养老服务中心等社区商业产业的消费需求，而后者反过来又托起了楼盘的升值，环内可持续循环内生发酵。

目前，万科的探索仍在不断向前，毛大庆透露，今年万科在社区商业上仍将寻求升级。

北京万科社区商业运营管理部总经理林詹钦介绍，在初步架构搭建完成后，万科社区商业将不断升级并重点引进教育、医疗等资源。以北京地区为例，2014年在自营业态中，将新开业4个BRUNO咖啡、面包坊、5个第五食堂、5个童玩中心和1个4PM学堂。

截至中国商报记者发稿时止，万科社区商业与互联网已有了初步融合。林詹钦主导了万科社区商业与阿里巴巴淘点点线上服务平台签约，通过网络客户端的搭建，万科业主可实现随时随地自助下单、付款，足不出社区便能享受到餐饮半小时送到家，营业时间长至24点的便利。另外，万科社区商业APP预计今年内也可上线。

而在对万科北京20多个已入住小区人口做过养老需求的调查后，毛大庆告诉中国商报记者，万科还要做社区的长者服务中心，未来可能还有专业养老服务机构等，以及针对儿童的类似“四点半”学校。

毛大庆透露，万科已对北京、香河、北戴河等地区的十余个项目达成初步决策，每个项目中自持一栋楼做多功能养老配套，目前已经进入图纸阶段，中粮万科长阳半岛[最新消息 价格 户型 点评]有望成为首个试点。

而据毛大庆透露，万科今后还会持续有意识地多留出自持部分的社区商业，按照万科自己的想法来打造，并将原来的半承包变为全部由员工自己参与经营，初期由万科投入，并由集团统一定价，支持员工创业，做成连锁品牌。

互联网思维 从“好房子”到“好邻居”的转变

社区商业的大力推进，正是不断迅速跟随客户需求的变化，增加客户的扁平化，增加住宅的黏度。

从2013年下半年起，万科集团总裁郁亮带队，和中高层管理人员陆续拜访阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等数家知名公司，受到外界极大的关注，也引发了不少猜测。3月在万科公布的2013年年报摘要中，1060字的致股东书中，“互联网”一词出现了7次之多。

而走访一番互联网公司之后，毛大庆表示，不管是小米还是腾讯，互联网的内在核心是“增加了用户黏性”。