潘韬：商业地产已经进入新时代——专业化服务时代
2014年4月10日，搜铺网第七届中国商业地产发展高峰论坛在武汉万达威斯汀酒店如期举行。本次会议集中展现了华中地区的商业地产项目，并由全国商业地产开发商、连锁品牌商、知名业内专家等组成豪华阵容就商业地产正经历着的业态和战略双重调整期，市场环境不断变化，购物中心不断升级换代所面临的问题，开启新一年度的思想盛宴。
以下是三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁潘韬做主题演讲：商业地产的新时代。
潘韬：非常感谢主办方的邀请和组织，每次这样的聚会都感觉像一个大Party，可以见到很多新老朋友。看到搜铺网的活动越办越好，越办越专业，代表着行业发展水平的提高。今天很荣幸第一个演讲，首先抛砖引玉，讲讲个人的看法。
先讲讲这个（演讲）主题是怎么引起的。最近很多同行和媒体朋友经常在讨论一个问题，大家觉得商业地产泡沫好像很多，行业还能做多久，和住宅地产比起来，我们这个行业怎么样，是不是跟他们一起进入一个拐点了？所以就引出了这个题目。
商业地产正处于“春夏之交” 发展将经历四个阶段
大家先来看看住宅地产的发展，刚刚公布的去年所有上市房企的年报，绝大部分住宅房地产企业的利润率是在下降的，幸存的很少。其实这反映出住宅地产一个很明显的特点，他们真的是到了拐点，正在逐渐从利润比较高的行业回归利润比较正常的行业，回归到中国经济中行业的平均利润率，向20%左右回归。
但是商业地产是不是和这个趋势是一样的？我个人的看法是，商业地产和住宅地产其实是两个完全不同的行业，行业特点不同。商业地产现在正处于一个春夏之交的阶段，从刚刚兴起的百花齐放的春天刚刚开始跨入夏天，夏天很热烈，但是也很残酷。商业地产行业还有很长的黄金发展时期，但是已经进入一个比较热烈，同时比较激烈的时代。为什么这么说？因为无论是整个行业还是做商业地产的每个企业可能都要先后经过四个阶段。
第一阶段，原始阶段。这个阶段是看哪个企业做得快、做得多，就能活下来，当年中国很少有企业做商业地产的时候，没有多少企业来做这个行业，那个时候政府和消费者对商业地产项目了解非常浅，只要你敢进这个行业，只要你能跟政府说这块地给我，我帮你做综合体和购物中心就可以一展身手。那个时代诞生出了一批非常了不起的企业，但是（那个时代）已经过去了。在最近三到五年大批其他行业尤其是住宅地产行业、金融行业和零售行业，一批优秀企业开始进入这个行业，政府和消费者也开始成熟，这个时候就进入到了第二个阶段，光靠跑马圈地、复制和快速开发已经不可能在市场上一领风骚的（阶段）。
第二阶段，产品阶段。大批的优秀企业和企业家进来了，消费者成熟了，要求提高了，这个时候大家在市场上肯定会要求更好的，更高水平的产品。这时候市场上更多是这个企业的产品好不好，消费者也看这个产品炫不炫，符合不符合自己的要求，在里面能不能买到想要的东西。在这个阶段也涌现了一批大家印象比较深刻的企业和产品，在这个时候会有一批企业拿出来的第一个产品或者是第二个产品让人眼前一亮，甚至是产生惊艳的感觉。我印象比较深刻的是这么几个，深圳的KK猫，是一家企业做的第二个产品，大概在距离万象城不足三公里的地方做出那样的产品我非常佩服。与此类似的产品和企业有很多，福建的泰合做的第一个泰合广场，第一个中南广场等，包括在北京的芳草地和一些在内地的企业，在中国商业地产行业做的第一个或者是第二个产品，就已经达到了很高水平，更不用说最近这两年新鸿基等已经进入内地发展，有他们高水平的产品，比如上海的IPM，上海的国金，这些老牌的商业地产企业进入内地以后把整个产品的水平拔高到非常高的水平，包括华润的万象城在这个时代涌现出了非常优秀的产品。在这个时候如果某一个企业还停留在第一个阶段，还在跑马圈地，还在搞快速开发，一定会被淘汰或者是萎缩。
但是这个阶段很快就冒出一个问题，除了新鸿基、太古这样的公司以外，大家会发现它的后续产品迟迟出不来，第三个产品和第一个产品比起来就判若两人，我记得有一个项目，第一个产品非常好，行业里面几乎每个人都去参观过，膜拜过，学习过，而第二个同样的产品几乎让大家不忍去看。为什么？
这就要讲到第三个阶段——专业化阶段了。我认为商业地产有它的特点，这是我们必须要正视的，一个企业和行业有其发展阶段和规律。商业地产是一个非常多行业多专业综合在一起的行业，需要的专业水平和专业能力很多，当你在做第一个第二个产品的时候，往往企业的老板高瞻远瞩，很有眼光，会集全公司员工的力量和本人的力量来做第一、第二个产品，但是往往有很多企业缺乏足够专业的能力和团队来支撑后续产品。这就造成一个现象，后期乏力，不管是一个商业地产企业，还是商业地产行业，做了一两个产品之后必然要全面发展专业能力，这个时候一个企业要想在这个阶段继续往前走，继续在行业里面立于不败之地，就必须要各方面的协调能力和专业团队。
最后是金融阶段，商业地产行业在本质上是金融业，对资本需求和资本运作能力都是很强大的。现在全球最大的两个商业地产开发商投资商，当它开发到第40个项目的时候，后面的发展，包括凯德在某些地区，靠的是并购，靠的是资本运作，迅速扩大规模。国外商业地产很多资产管理公司自身拥有的资产并不多，但是自己可以管理的商业地产资产可以达到300亿美金，他们靠的是强大的金融运作能力。到最后这个阶段，不管是企业还是行业，当你有专业能力了，当你有专业团队了，最后你要想继续发展，继续领先，你必须在所有专业人员基础上具备强大的金融运作能力，这也是我经历过的几个企业的老板他们一定都亲自抓融资，就是这个道理。他们都意识到做商业地产如果不会融资，不会做资本运作，最后是没有出路的。
无论是行业还是每个企业，都要经过这四个阶段，原始阶段，产品阶段，专业化阶段，资本化阶段。
行业现状：50个城市集体金融综合体时代 专业人才匮乏
下面请大家看一系列数据，2013年综合体战略报告，数字非常好，给我很大的启发。2013年中国开发量是5.64亿，其中60万平方米以下的综合体占绝大部分，5.64亿相当于全球商业地产开发量的一半。再看一组数字，到2015年体量超过1千万开发量以上的城市有26个，专门指城市综合体，不含住宅，其他各个等级都在迅速膨胀。这就是我们这个行业目前的现状，50个城市集体金融综合体时代。
怎么看待这个问题？有人很悲观，觉得很可怕，泡沫来了，我们行业活不下去了，很多人被淹死了。我个人不这么看，中国是属于城市化发展过程中的国家，我们的城市化率刚刚过50%，中国的城市由两个字组成，城和市，之前住宅发展得比较快比较好，利润率高是正常的，中国需要建很多房子，先要建城，建好城之后一定要有服务、商品和交易，商业地产必然跟着快速发展，就建立了市场，商业地产就是提供市场的行业，我们的GDP增长也几乎是全球最高的，体量也是最高的，为什么商业地产不能快速发展，是有需求的，也是符合经济规律的。总体来讲，我认为是很正常的，需要的是规范，需要的是专业，需要的不是扼杀，不是压制。
60万平方米以下的综合体占75%左右，为什么？这个比例我当时刚刚看到的时候有一点触目惊心，印象非常之深刻。全国性的开发商占这些综合体开发商的5%，也就是说类似于华润、万达、凯德、宝龙这样的全国连锁性开发商占整个开发商数量的5%，高达95%的是本地型和地方型开发商，估计在座各位大部分开发商同仁们属于这个行列。从综合体的体量和数量来讲，本地型和区域型开发商占的比例仍然高达3/4。为什么要提这么几组数字？实事求是地说，绝大部分本地型和区域型开发商缺乏商业地产开发和运营能力，包括资本运作等核心能力。这很正常，因为第一个做好了，凯德和万达做第一个时候都没有这个能力，都需要自己摸索，自己积累，万达经过很多年的辛苦奋斗努力积累了以后才渐渐发展，保利走了很大的弯路才慢慢有点积累，这很正常，这是客观正常的现象。
但是问题是时代不一样了，那个时代给了万达、华润足够的时间去摸索，去犯错误，去积累。现在的开发商怎么办？一上来5.64亿的开发量，每个项目周边都有三四个同行竞争。华润第一个项目之后七年才做第二个项目，大家有这个时间吗，自然而然的反应，我们只有两个可能的办法去做，第一个办法是建团队，赶快去组建一批专业的团队来帮助我们做项目，第二个（办法）是必须经历的，一个企业做商业地产需要知识、错误的积累。
客观来讲我个人认为这两个办法都不太可行，首先是团队，我们这个行业发展不到十年，人才积累非常之少，人才的匮乏、稀缺是绝对的，不是相对的，几乎找不到人，我自己甚至觉得就是我们几张老面孔，为什么？行业人才真的很少，有的公司是可以组建团队的，有的企业可以把别的企业的人才挖过去，但是还有一部分企业没有人可挖。再说积累，人家需要四到八年时间积累，但我们一开业，项目一开始启动，周边就四五个竞争对手，等你积累好了你早死了，这是摆在大家面前的非常严峻的挑战。
商业地产已迈入专业化阶段 催生第三方服务商发展
从以上这些数据来看，我提出一个判断，我们已经进入到了第三个阶段——专业化阶段，无论是从市场的需求还是大家面临的困境来说，大家必须进入第三个阶段——专业化阶段，或者是专业化服务阶段。从这个判断来说，我认为中国今后五年内或者是更长一段时间内会出现一批像在美国、欧洲等发达国家出现的第三方服务商，为商业地产开发和运营全链条提供各种各样的专业化服务。我昨天刚刚到武汉，见到的朋友绝大部分都是专门做调研和数据采集分析的，这是非常专业化的服务公司，为什么这些公司会在一夜之间像雨后春笋般冒出来，这其实是行业的需求，绝大部分公司找不到人，没有团队，没有能力，没有专业，就必须需要很强的专业化团队来（为其)服务。我觉得这很正常，包括搜铺网和赢商网等等网络公司变成服务公司，后来做得越来越好，进步越来越快，也是被行业推动的，一个商业地产顾问公司一年之内搬了三次家，没想到业务量会那么大，逼着不断扩充团队，要不断找新的办公室，这个现象是行业的写照，因为大家有需求。
我在这里做一个呼吁，我现在变身为第三方服务公司，我相信（我的）判断是对的，做第三方服务的公司一定要联起手，我们是在一个产业链条上不同的端，我们不能各自为战，我们要联手，做配合，做合作，一起把蛋糕做大。第二个呼吁，国外老牌成熟的服务商看到巨大的利润空间，一定会进来，在他们进来之前我们一定要做大做强。
总体来讲，第一，我认为这个行业要经过四个阶段，第二，我们现在处于专业化阶段和专业化服务阶段。建议大家尤其是中小本地型和区域型开发商认识到这个现实和特点，要自己做是很难的，几乎不可能，我们要知道自己的专业能力，清楚自己需要什么样专业化服务。
三益中国，我相信我的判断，三益中国有三个模块，资本公司、资产管理公司和700人团队的设计公司，员工800人。无论是服务商和开发商、运营商都可以广泛的合作。
我个人深信这个判断和形势，我们一定要做这件事情，世联地产在报告中提出来中国进入了综合体时代，我不太赞同，我认为中国商业地产确实进入新的时代，但是这个时代不叫综合体时代，叫专业化时代，或者是专业化服务时代。希望我这个想法和判断对大家有所帮助，谢谢大家。