首季度成都写字楼租金跌幅加剧 写字楼市场前景严峻

进入2014年以来，楼市的迷雾重重一度让大家对市场预判无从下手。如今，随着首季度过去，住宅市场正逐步从年初的冷场中稳步回升。在住宅市场之外，今年成都商业地产首季度表现如何呢？

    近日，各大地产机构分别发布首季度市场报告，其中世邦魏理仕在《2014年第一季度成都房地产市场回顾与展望》报告中指出，首季度成都写字楼市场新增供应增加，空置率高位徘徊，写字楼租金跌幅加剧，未来供应不断增加，市场前景严峻。不过高力国际在相关报告中指出，成都甲级写字楼势头良好，空置率出现下降，租金仍保持高位水平。

    首季度成都商业地产表现不一 写字楼租金跌幅加剧

    在过去的第一个季度，成都商业地产相继迎来全新综合体开业也迎来了写字楼投入使用。国金中心、阳光新业中心两大位于主城区的商业购物中心迎来开业，为成都市场贡献26.5万平米零售物业。其中国金中心定位西南高端品牌购物中心，为成都零售市场带来众多全新高端品牌。世邦魏理仕报告分析指出，首季度零售商业市场租赁活动放缓，租金保持平稳。此外，报告还提到了物流市场首季度表现，由于受季节因素影响，物流市场需求回落，但项目续租提价，整体租金稳步上扬。

    区别于零售商业市场租金平稳，首季度成都写字楼市场空置率仍高位徘徊，租金跌幅加剧。

    据世邦魏理仕报告数据指出，截至季末，成都写字楼整体空置率高达43.9%，其中作为主要新增供应集中地区，天府新城空置率达到58.9%。事实上，从去年开始，从南三环到世纪城便有大批写字楼入市，带来大量新增供应，包括新世纪环球中心、九龙仓晶科1号写字楼、茂业中心写字楼等。尽管有大量企业选择南迁，但整体仍然供大于求，部分乙级写字楼租金水平低位徘徊，数据显示新世纪环球中心目前租金仅40-80元/平米·月左右。

    报告分析指出，首季度成都市场便有六栋乙级写字楼交付使用，新增供应量超过30万平米，但租赁吸纳量近1 5.9万平米，主要租赁需求来自新设立的本土金融企业，面积集中在300-600平米。因此，供大于求的局面导致空置率居高不下，办公楼市场议价能力倾向租客，写字楼租金环比下降2.3%至88.1元/平米·月。

    甲级写字楼势头良好 供应大增整体市场前景严峻

    尽管写字楼整体市场稍显暗淡，但其中甲级写字楼仍保持良好势头。高力国际近日公布的首季度甲级写字楼市场报告指出，首季度成都甲级写字楼市场平均租金出现环比上涨3.89%，达到118.51元/平米·月。高力国际分析，首季度九龙仓国金中心写字楼入市对整体租金提升影响较大，该项目作为东大街区域标杆甲级写字楼，拥有优越的的硬件品质和区位优势，因此其租金水平超过区域此前平均水平，拉动整体租金增涨。

    从甲级写字楼整体市场看来，首季度新增供应和吸纳量大致相等，整体市场在稳定中增长，势头良好。其中新增供应主要包括东大街国金中心和大源片区棕榈泉中心、新天府国际中心，后两个项目依靠“购买者自用”没有带来大量供应。国金中心则凭借优质条件吸引多家知名企业入驻，包括恒生银行、大冢制药、澳新银行等。

    对于今年写字楼整体市场预期，世邦魏理仕和高力国际都表示了自己担忧。世邦魏理仕指出，未来几个月内仍有大量写字楼项目计划入市，将带来大量新增供应，而近日成都工商局发布新政策抑制民间投资理财公司过快增长，对首季度主要因本土金融企业租赁产生的吸纳量带来影响，成都写字楼市场前景依然严峻。

    高力国际则指出，进入第二季度甲级写字楼市场将迎来约37万方新增供应，分别位于中央商务区和天府新城，包括华置中心、通威国际中心和希顿国际广场写字楼B座，将带来区域内短期吸纳压力，当长期预计能稳定上行。

    对于未来甲级写字楼市场整体情况，高力国际表示2014年成都市场供应量将维持高位，预计本轮供应高峰将在2015年底至2016年进入尾声，因此在未来24个月，成都甲级写字楼市场将面临供应过量带来的严峻挑战，因此供应方须从项目定位、营销策略、融资策略、运营模式等方面主动应对。