深圳写字楼首季成交“开门红”

不同于近期住宅市场首季度成交“滑铁卢”，深圳写字楼迎来了开门红，有人开始猜测，写字楼是否会成为住宅投资无方后的新圈钱亮点。3月以来写字楼市场回暖，让不少开发商、投资客将目光聚焦到商业地产市场。

写字楼市场首季度开门红

成交均价偏低

每年的年底至第二年的2月基本处于企业决策低潮期，进入3月后，企业的决策纷纷出台，使成交进入“例牌好的季节”。数据显示，3月深圳一手写字楼共成交133套，成交面积15472平方米。

深圳中原分析指出，今年买卖市场的大幅增长，主要出于租赁成本的上升，让部分企业开始改租为买。记者发现，目前深圳投资行为主体多为企业、机构，特别是金融机构。

虽然今年首季度写字楼市场成交表现不俗，但价格方面，成交均价为35959元/平方米，环比上升27.2%，同比则下跌11%。记者调查发现，这主要源于3月龙岗区写字楼成交价格较低，拉低了全市平均价格。以福田区为代表的“高大上”的写字楼物业，3月虽然有卓越梅林中心广场的大面积成交，但主调依然是租赁。针对近期的大面积成交行为，美联物业全国研究中心何倩茹指出，现阶段的写字楼成交活跃，只是正常情况，表明写字楼市场开始进入今年的成交点。

前海概念持续发酵

传统中心区才是今年热点

对于深圳写字楼市场的后市发展，更多研究机构均将“前海概念”列为重要依据。事实上，前海土地市场升温，企业争相进驻，需求相对旺盛。3月以来，中熙香缤山和招商华侨城曦城取得预售许可，两项目邻近前海，受到市场热炒“前海概念”的影响，不少市场人士也对两项目的成交寄予厚望。

而事实上，由于前海仍处于建设阶段，按照深圳中原的预测，大部分写字楼项目都需要到2016年才能建成。据统计，今年深圳的写字楼供应依然处于高位，特别是后海、深圳湾、科技园南区等区域，除了南山，福田今年也将带来不小供应量。但研究人士多表示，深圳近几年入市的写字楼将更多遵循“总部基地”的用地要求，60%-70%的物业将自持10年左右，如此一来，深圳的写字楼供应将维持在一个稳定状态，不会出现“井喷”。

此外，首季度深圳办公物业成交明细显示，目前深圳写字楼销售成交区域更多是一些由厂房改造而来的写字楼产品，位置也相对较偏。

租售比：仍以自持为主

记者发现，前几年深圳写字楼物业持有比率曾一度下滑，不少企业放弃持有物业，快速回笼资金以贴补企业发展。而现阶段，深圳写字楼物业的租售比状况又发生何种变化呢？

研究人士指出，现阶段企业更注重自持，有的完全具备发售条件的写字楼也只拿出来租赁。美联物业何倩茹分析，租售比的调整目前主要还是属于开发商的自然调节，类似前几年卓越世纪中心、田厦国际等改租为售的现象已经很难见到。