商业地产紧随零售向三四线市场下沉

几年来，将发展的重点转向三四线市场，已经成为各大零售商的重点发展策略。周大福、天虹商场、沃尔玛等零售企业纷纷将实体渠道向下延伸。

随着各大零售巨头将实体渠道下沉，在一线大城市保守“滞涨”之苦的商业地产开发商，将在三四线市场获得新一轮的发展机会。

 
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天虹商场
广州道本商业地产策略中心总裁段宏斌在“道本商业地产总裁大讲堂”上对《第一财经日报》表示：“以目前的形势看，二三四线城市未来将是商业地产发展的重点区域。”

他表示，三中全会新城镇化政策的实施，给商业地产带来了巨大的商机，而县级商业将成为现代商业地产的全覆盖体和城镇级过渡的中介体。

据熟悉天虹商业业务的业内人士对《第一财经日报》表示，除了不断的完善“全渠道”，将门店深入三四线市场也是近年来天虹百货另一主要发展思路。而周大福方面也在近几年财报中明确表示，将渠道下沉至次级市场成为未来发展方向。

除本土零售企业外，外资的零售企业对中国三四线市场也表现出高度的重视。

“未来主要的发展方向是夯实业务发展基础，重新布局中国市场。”此前沃尔玛中国总裁兼首席执行官高福澜（Greg Foran）对本报表示，除了扩大在一、二线城市发展，未来沃尔玛还将关注和进入更多的三、四线城市，甚至小城镇。

“将门店下沉到二三线，甚至三四线城市，已经成为零售卖场最主要的扩张方式。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对本报表示，在三四线市场，租金和人力成本更便宜，而竞争对手的实力也更小。

商业地产商掘金三四线城市的发展思路与零售商、品牌商将零售渠道向三四线城市下沉的发展思路不谋而合。零售运营商、品牌商、商业地产三者的发展密不可分。零售商和品牌商将渠道向三四线城市下沉，无疑将为商业地产在此区域的开发带来机会。

据道本商业提供的数据，从2008年到2012年，国内商业营业代售面积增加了将近40%，达713.34万平方米，已经明显高于市场预期。2013年，中国大城市的购物中心整体空置率上升，二三线城市的平均空置率为10.5%，高于2012年的10.2%；一线城市的空置率从2012年的7.9%增至现在的8.4%；而二三四线城市尚处于待发展阶段，基本上没有多少像样的购物中心。

我国现有2856个县级行政区划单位，城镇化的到来使得数以万计的城镇级消费单元产生，市场容量将进一步扩大，而县一级的商业地产具有最广阔的发展空间。

段宏斌表示，虽然抢占三四线市场的先机的零售商、商业地产开发商不在少数，但真正做得成功的并不多。中国商业零售的区域特征非常明显，无论是零售商，还是商业地产开发商，在开发三四市场时，不能硬套一线城市的思路，只有寻找到适合的模式，才能享受到三四线市场带来的利好。