大虹桥写字楼进入集中交付期，存量攀升或致竞争激烈

众所周知，上海西部的“大虹桥”和东部的“大浦东”，是上海城市空间布局调整和推进“四个中心”建设的重要两级。作为上海商办用地出让的重要区域，虹桥核心区总开发面积超过555万平方米，已动工项目超过50%。

大虹桥办公楼进入集中交付期 上海写字楼存量持续攀升

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁女士表示，虹桥商务区核心区的办公楼交付时间集中在2015年和2016年，有些要到2017年。同时，戴德梁行研究数据也表明，2014年，大虹桥商办项目将进入集中上市阶段，而至2015年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%，而整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。

戴德梁行《2013全年上海房地产市场分析报告》指出，2013全年上海甲级写字楼共有约 548,359平方米的新增供应入市，总存量达到6,314,828平方米;2014年这一数据还将继续攀升，全市预计有1,800,000平方米的甲级写字楼陆续入市，其中75%的供应位于非核心商务区。而在未来数年，随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区，上海写字楼新增供应还将大大增加。

然而转向需求层面，过去3年上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼。除非有新的国内或海外刺激因素，否则市场很难消化2014~2016年间大量投放的新写字楼。因此，虹桥商务区写字楼租赁项目未来将面临激烈的市场竞争。

市场竞争激烈 自贸区未对虹桥产生明显影响

值得一提的是，自去年10月上海自贸区挂牌以来，浦东新区外高桥、临港、张江等板块成为商务市场“新贵”。2013年浦东新区写字楼共计成交16.4万平方米，比上年增长62%。其中，外高桥板块供应和成交面积分别为1.9万和1.2万平方米，分别是上年的14.4倍和5.6倍，且租金水平已经逼近虹桥商务区。作为2013年市场的最大热点，上海自贸区加速了优质企业资源向浦东汇聚，写字楼成为自贸区获批以来受影响最为强烈的物业类型。

不过目前来看，自贸区的设立并未给虹桥商务区带来明显影响。相反，由于自贸区尚未形成一定规模的办公楼供应，存在“区内注册，区外办公”的可能，反而可能带动整个上海写字楼市场，进而辐射大虹桥地区。

沈洁女士表示，虹桥商务区的租户类型主要是制造业、贸易机构、IT等行业，另外虹桥原区内的厂房企业也有很多租赁需求。很多成熟企业出于成本考量，会从市中心搬至大虹桥。因此，即使面临供应高峰，虹桥商务区写字楼的去化表现也不会差。如果能更注重差异化竞争，具体项目的吸纳速度必定会加快。

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