多家商业地产入驻乐东，是利还是弊？
对于当前全省各市县高喊“建设国际旅游岛”口号大力发展旅游产业，大搞旅游地产开发的行为，我的看法不是很乐观。虽然乐东县委宣传部打出的口号是“山海互动”，好似有一种高举旅游业发展旗帜的决心。但就现今实际情况而言，我认为乐东还是应该明确自身的优劣势，我们是农业大县(注意不是强县)，部分人口口声声高喊“我们的旅游资源丰富”，其实在我们基础如此薄弱的当前，我倒实在看不清我们到底“丰富”在哪里。或许是我的社会阅历太少，或许是人生观价值观世界观还没发育成熟，我总认，海南作为一个省，有十几个市县，每个市县应当在全省的经济建设中发挥其各自独有的经济作用，各司其职，自谋发展，而不是一哄而上搞旅游。哪有全省都做旅游的道理?哪有那么多旅游资源给你开发?哪有那么多购房团来买你的商品房?难道全中国人都搬来海南定居?别傻了!我认为，与其做出一大堆同质化的低品质的旅游开发项目，还不如有针对性的去做，让有旅游业基础的，形成产业的地区去做旅游服务业(其实就我个人亲身经历来看，所谓的三亚的旅游服务业做的也实在不怎么样)，该发展农业的还发展农业，该挖矿海还是挖矿，该做加工的还是做加工。各有特色各自发展不是挺好的吗?
乐东的商业地产开发，无疑是最受我诟病的一块。是的，我们都知道卖地来钱快，所以大搞“土地财政”也是个地方政府钟爱的增加财政收入的手段，没有之一。不过话说回来，搞土地财政搞出诸多弊病在中国这片神奇的土地上已经有太多太多太多的前车之鉴，而貌似我们各地的政府却是乐此不疲。也是，最多也就做两任。
不知道诸位有没有去逛逛乐东的各种在建的或已建好的商业地产项目，县城附近的处我倒是有大概的看了看，前些年炒的沸沸扬扬的“江南乐居”，“公园一号”，貌似入住率也不怎么样嘛!而正处于住户装修的“江北乐园”，听说有一定的政策背景影响，购置毛坯房的业主中本地居民的比例比较高，或许入住率状况会好一些，但是从年前至年后这两三个月的时间内，100㎡、110㎡和130㎡户型的已经装修或着手装修的数量也不是很乐观，而160㎡的更是一户都还没有动工。至于刚刚建好的步行街旁的那一片，倒是看到开发商很积极地用中巴大巴载着一批批外地潜在购房者来看过房，顺便载着他们绕城“观光”，这种场面几年前“江南乐居”、“公园一号”刚建成的时候大致也出现过。
上面说到了乐东的商业步行街，我不禁就要说两句了，其实想说的没两句话那么多，也就两个字——“呵呵”。
让我们来共同讨论讨论，乐东商业步行街今天这种囧境是怎么造成的。
第一点，我们来看看人口数量，乐东县城(注意是县城)的常住人口，我没有做过专门的统计，中学的时候听过某位在政府工作的人员说过，乐东县城的常住人口也就3~5万人，好，从我中学到现在也有几年过去了，不可能还是这个数字，但就我自己的观察看来，目前乐东县城常住人口数应该不超过十万人，且算作10万人吧，十万人，撑起一条五百米长的号称全省最长的商业步行街，什么概念?哦，不止，还有一条叫做“鑫源商业街”的，这条商业街建成到现在不过四五年光景，苟延残喘，还有点商业街的样子吗?而附带建起的那一批商品住宅呢?有没有人去看望过它们?前阵子很偶然的一次机会我去看了一下，烂尾楼，没错，烂尾楼。想当年动工时是多么的声势浩大，多么信誓旦旦，而如今，“鑫源商业街”这块招牌你不留意还找不到了!
第二点，让我么来看看乐东县城的人群结构，或说消费群体结构。所谓商业步行街，顾名思义，不是农贸市场，而是要消费者在里面走走逛逛，还要消费的，商业嘛!当然要消费。而我们乐东的消费能力、消费欲望到底有多强呢?传统的商业街最主要是一些服装类品牌连锁店和一些餐饮连锁，品牌又分中低端和高端，中低端品牌店主要针对年轻人，以刚进入社会工作刚刚稳定、收入水平不是很高的公司职员或者还没步入社会的大学生为主力军;而高端品牌连锁店，主要针对那些收入较高且收入稳定的人群，年龄一般介乎30岁至50岁之间，也就是我们所谓的白领金领云云。让我们来看看乐东县城的主要人群：一、大学生(千万别小瞧了大学生的消费能力，大学生的消费能力最强，一所几万人的大学可以养活周边几条街的居民。看过这么一条标语:“五所大学，翘起一座商业步行街”)，乐东没有;二、工作相对稳定但收入不是很高，以公司职员为主的年轻人，乐东有，但不是很多，乐东除了公务系统和事业单位中有部分年轻人，大部分年轻人散布在各种零售体系中，且人数不多，试想让他们几个天天逛步行街他们能吃得消么;三、高收入、事业稳定的中年人，这部分人群显然在乐东这座地处边远的、没有戴着贫困帽子的“贫困县”中，比例应该是相对较低的。那我们乐东县城主要有些什么人呢?一、学生，中小学生，这部分人群在县域经济中GDP的贡献基本可以忽略不计;二、事业单位、公务系统的职员，比如老师、医生、公务员，这部分人有一定的消费能力但在乐东县城人口中比例不高，如上所说，让他们天天逛商业街肯定吃不消;三、农村人口，这部分人群的年龄分布从青少年到老年人不等，但大部分年轻人都到外地务工，即便对商业步行街有共享也落不到乐东口袋里，而中老年农村人口，一般少有到商业步行消费的习惯;四、县城各行各业中的零售商户，这部分人群主要为中青年人，收入不高不低，具有一定的消费能力，但是由于行业规律等原因，这部分人群一般不会有富余的时间去逛商业街，部分人会选择在晚上打烊之后利用时间休闲娱乐，出于经济考虑，生意人一般不会三天两头往步行街跑，他们更宁愿将资金投入到生产中，创造更多的财富。
第三点，我们来看看乐东的物价(包括租金)和工资水平。和朋友们聊天时常听到人们打趣说“虽然乐东人的收入水平在全省算是窝囊的，但是乐东的物价水平确是有头有脸的”。乐东县城的铺租，在近两年可谓飞涨，新建的铺面单间租金一般在三四千元往上走，甚至七八千，有人说，“现在在乐东县城只有有钱人能做得起生意，有钱的人花个百八十万买下一间自己做，没钱的人想要租下一间铺面来做生意，哪里租得起?”，其实我觉得这种现象蛮好笑的，乐东有什么条件，又凭什么让铺租达到这么高的水平?也难怪乐东物价这么高。我们再来看看乐东的工资水平，乐东没有什么企业，大多就是一些商铺，账单里有“工资性收入”这一项的无非公务系统、事业单位人员和一些务工人员。因为不是写论文，这方面数据我也没有仔细采集过，只大致打听了一些，乐城一般打工人员(非建筑工地人员)的月收入也就一千多一些些，完全达不到个人所得税的起征点，公务员和教师工资大概在(不说校长等管理层)2K+至3K+不等，银行和信用社等金融系统的从业人员(同样不包括领导)工资相对客观一些一般有3K+往上走。这也说明了为什么在乐东小城人们永远那么青睐公务系统、事业单位等有编制的单位。这样低的收入要去承受那么高的支出，我不禁想问，如果除去气候和空气因素，乐东人你幸福吗?