新华调查:长三角新兴CBD高端写字楼市场面临失衡压力

编者按：前不久的3月13日，绿地集团苏南房地产事业部宣布，将售卖旗下南京紫峰大厦72层物业，总价1.75个亿。消息一经发布，轩然大波随即而来。
    两个引爆点，其一，作为高端写字楼产品，“72层”要价7万/平方米；其二，开发商委托国际五大行机构及海外公司向全球发售。
    围绕两个引爆点，本网记者提出三个疑问，第一，7万/平方米的单价依何而定？第二，目前高端写字楼市场的行情能否支撑7万/平方米的单价？第三，未来高端写字楼物业的发展趋势如何？
    出于大局观的考量，记者将调查范围锁定在了经济发达的长三角地区，以期获得更为详实、全面、准确的论断。
  
    现状——
    “7万”：暂不具有参考价值
    绿地集团给到的数字，紫峰大厦“72层”建筑面积2659.86平方米，使用面积1580.25平方米，按7万元/平方米的单价售卖，总价约计1.75亿。
    开发商方面并未就定价展开置评，不过，根据记者的了解，每平方米“7万”的单价已逼近上海核心商务区甲级写字楼的售价。
    世邦魏理仕上海研究部董事谢晨单从市场的角度分析，认为“价格偏高”。
    他指出，“目前，类似上海这样的一线城市核心商务区，甲级写字楼的均价不过6-7万/平方米，二线城市把价格飙到了这样的水平，市场因素已然不是开发商考虑的重点了，更多考量的是品牌溢价和实际影响力。”
    无独有偶，戴德梁行也给出了相类似的论断。
    其华东区写字楼部董事沈洁表示，南京超甲级写字楼的最高租金报价为5.5-6元/平方米/天，无法支持7万/平方米的售价，所以“该价格不具有参考意义”。
    换而言之，“72层”的售价只是一例“仅供遥望”的个案，不能作为市场行情分析的参考要素，那么，就目前而言，南京甲级写字楼市场究竟处于怎样的“等量级”？与沪上还存在多大的差距？
    截止到2013年年底的一组数据：上海甲级写字楼销售均价3.6万/平方米，南京为2.3万/平方米，相差幅度达36.1%；上海甲级办公楼租金报价11.3元/平方米/天，是南京（数值为：4.0元/平方米/天）的2.8倍。