绿维创景林峰：关于可持续建筑、网购风潮下的商业地产和地产金融的几个问题

在日前的一次行业活动上，媒体记者提出了几个时下比较热门的问题，比如绿色建筑、商业地产的未来发展、地产与金融的联盟等等，在最近召开的两会上，这些问题也成为了相关领域代表们关注的焦点，在此，我在这里将对这几个问题的看法整理出来，希望能与大家交流。

【关于可持续建筑】

近两年雾霾问题在北上广这种大型和超大型城市非常严重，引发了全社会的关注，节能、减排、可持续、生态等随之成为了关键词。对于房地产行业来说，如何实现可持续建筑的创新成为了未来发展的重要问题。

我认为，首先，可持续建筑包括三个层次，第一个是建筑体本身；第二个是延伸出来的可持续发展的社区结构；第三个是生态型的城市及区域发展。其次可持续建筑在具体建设中，涉及节能、节水、节才、节地、环保等多个方面。各种可选择的节能手法、节材的措施、节水的工艺、节地中所涉及的建筑形态和雾霾过滤等环保问题，都是需要重点考虑的问题。

市场需求的增强、政府政策的支持、建筑设计领域创新能力的提升，这三大方面的结合，将推动2014年可持续性建筑的巨大创新。第一，2014年政府支持的力度将再次加大，在空气污染及水污染治理、节水及节能运用上，将会快速形成支持政策；第二，水污染、空气污染给人们的生命带来了巨大的危机，如何让自己居住、办公的环境达到健康标准，已经成为了人们的现实追求；第三，开发商在满足市场需求方面的欲望、对品牌化目标的追求，将促进他们在这一领域的创新；第四，建筑设计公司、开发企业技术创新能力的逐渐提升，为可持续建筑的发展提供了基础条件。

【关于商业地产】

当下，网购风潮以不可抵挡的趋势迅速的席卷全国，线下零售业遭遇前所未有的挑战，对此商业地产的创新发展在哪？

我认为，商业地产与电商之间的关系，可以分为两种形式。第一是避开电商，这需要休闲化、体验化的提升。商业地产是一个场所，当其从最初的购物场所转化一个涵盖娱乐、教育、互动、交流、名片等内容的消费场所时，其带来的业态是非常多元化的。而当其从消费场所转变为社会服务场所时，将会纳入医疗、保健、养生等社会服务业态。在这种发展模式带动下，商业地产成为了城市客厅、城市消费聚集中心和城市服务中心，使其从原来传统的商业概念转化为城市服务的全新概念。第二是找电商，越来越多的商业地产开始利用淘宝模式、线上+线下相结合、并在建立之初即植入电商。

商业地产的变化非常大，如今在商业地产中做水乐园、儿童乐园、海洋馆、娱乐中心、文化创意等项目，形成吸引核，已经成为了其发展的必备条件。这一领域正在转换发展思维，促使商业综合体向吸引物、休闲聚集区等发展。可以预见，2014年商业地产的竞争将会非常惨烈。善于创新、积极创新的企业，将会走在市场前端。

【关于地产企业与银行的联姻】

目前，以万科为龙头的企业与银行联姻，进军金融业的势头非常迅猛，这将对未来的房地产市场释放出什么样的信号？

我认为从金融与地产的关系来看，原来是金融参与房地产、支持房地产，现在反过来是房地产参与金融。第一，金融选择地产：垄断金融资本逐渐民营化、人民币开放、金融业本身的发展促成的巨大的金融业是我国最大的一个资本。金融业最想合作的产业还属房地产业。但以银行为代表的间接融资近几年受到的冲击比较大，尤其是2013年。第二，地产选择金融：从2013年开始，反向介入金融的房地产企业会越来越多。金融与地产这两个中国最大的资本的联盟，一定会对中国未来的经济发展产生巨大的影响力。地产介入金融，或与金融联盟后，由于资本追求的是可持续回报的利润结构，需要资产量、现金流、可持续经营的服务和可复制的单元模式，这促使地产企业从销售房产变为持续经营房产转变，从传统形态向金融产品需求结构上转型，实现了自身的华丽升级。可以说万科与徽商的联姻，为中国大型地产商的发展指明了一条金光大道。