二三线商业地产风险积聚 崩盘破坏力远超住宅

持续火热后，商业地产的泡沫越来越大。春节过后，苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。
苏州率先向商业地产“开刀”的原因在于，2013年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。此举是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。
2月18日，苏州市住建局召开新闻通气会，表明此《意见》将于3月1日起试行，是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。
事实上，苏州商业地产过剩并非孤例。最近几年，随着商业地产投资热情的持续高涨，国内商业地产不仅数量大增，而且很多项目的经营境况并不乐观。
北京汉博商业投资管理有限公司总裁暴雪松在接受记者采访时表示，近来每年有150～200家大型购物中心投入运行，但真正运营状况好的最多也就10家。也就是说，大多数新入市的大型购物中心的生存状况堪忧。
投资过热
最近几年，历次楼市调控政策从中央到地方、从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。
国家统计局的统计数据显示，从2009年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30%，高于同期住宅投资完成额累计的增速。
中国指数研究院数据显示，2008～2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010～2012年，相关投资增加了4600多亿元。
一名商业地产研究人员表示，在全球十大在建购物中心规模最大的城市中，有8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。
自2013年下半年以后，在巨大的供应量面前，商业地产投资者经过上一年的“消耗”后，透支了购买力，成交量开始下滑。据不完全统计，2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个，并且具有很大的商业体量，少则几万平方米，多则几十万平方米。苏州市商业联合会最新发布的数据显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。
判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下，但苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。据苏州市商联会调查，2013年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。
“井喷式”发展背后，是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北、上、广、深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在众多二线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下。以写字楼为例，根据咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示，成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40%，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。
英国《金融时报》引用的调查数据称，2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市的空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。然而，针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。